皆さんこんにちは。

駿河屋の　一桝です。

先日、マンションの内覧に行ってきました。

とても人気の駅から５分の場所で、閑静な住宅街にある4階建てのマンションです。

住宅地にあるマンションは、あまり大規模な開発ができないので、4階建て程度のものが多いです。

低層のため、マンションの住戸数も比較的少なめです。

こうした小規模のマンションでも気をつけることがいくつかあります。

今回拝見した物件は、いくつか問題があって購入を諦めるようアドバイスしました。

一体どんな点が問題だったのでしょうか。

〇住戸数が少なすぎる

マンションの住戸数が少なすぎると、修繕積立金が不足がちになります。

少ない人数でマンション全体の修繕を負担するので、負担割合が多くなっていく傾向があるのです。

また、住民が少ないと、一部の声の大きい住民の意見だけが通ったり、計画が進まなかったりすることがあります。

〇修繕積立金

実際にこの物件を調べると、修繕積立金がすくなすぎて、次回の大規模修繕では、「臨時徴収金」が発生するか、理事会が金融公庫から借金をして、工事を行う必用があるとのことでした。

しかし、毎月の修繕積立金の額を見ると、とても安い。

普通のマンションは、管理会社が長期修繕計画をたてて、計画的に修繕積立金の額をあげていくように理事会が住民をリードして進めていくのが一般的ですが

それがされていないということは、住民の合意がうまく進まなかったことを表しています。

〇理事会が借金するということ

理事会が借金をするということは、マンションの資産価値を低下させます。

誰も借金をしているマンションを買いたくないですよね。

新たな購入者が借金を引き継ぐことになるのですから。

そうなると、売りづらい物件、すなわち資産価値が下がった物件となります。

また、借金をすると、様々なことを節約していかなければなりません。

例えば、管理費がもったいないので、自主管理にしていくマンションがあります。

自主管理とは、管理会社を入れず、理事会だけで管理していくということです。

「自主管理物件」では、住民が皆、仕事や家事の合間でやるので良い管理ができないのが一般的です。

そのため、購入者から敬遠されがちです。

私も「自主管理物件」は購入をおすすめしていません。

そうなると、さらに売りづらい、つまり安くないと売れないという資産価値の下がった物件になってしまうのです。

〇住戸数はどれくらいあれば良い？

では、住戸数はどれくらいあれば安心なんでしょうか。

一概には言えませんが、概ね５０戸くらいあればひとまず良いのでは、とお話ししています。

その上で、修繕積立金の積みたて状況や、管理状況を見て、問題なければ心配ありません。

小規模物件は様々なリスクがあるので、そうしたリスクをきちんとチェックせずに購入すると、失敗することがあります。

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＜編集後記＞

来週は札幌に出張してきます。

旭川の物件の詳細調査で行くのですが、友人が札幌にいて

「丁度カラフトマスの遡上がダイビングで見られるよ」

ということなので、ダイビングもすることにしました！

友人は南極でも定期的に潜っているダイバーなのですが

南極でダイビングするには、「年間あたり〇人」と決まっているらしく、募集は２年前から開始されるんだそうです。

え！僕も是非行ってみたい！

と行ったら

「まぁ、北海道の流氷ダイビングとあんまり変わらないよ」

と言うことなので、一旦保留です笑