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マンションの寿命は新築時の現場管理と新築後の維持管理で変わる

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マンションの耐用年数は何年かご存じですか?

 

一般的に35年ローンを組んで購入する方も多いので、

マンションの寿命が35年だと思っている方もいたりして

驚いたことがありました。

 

 

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マンションの寿命は見解によって様々

マンションの寿命は見解によって様々

 

財務省が定める減価償却期間は60年なので

60年が寿命だと思っている方もいるかもしれませんが

本当のところはどうなんでしょうか。

 

住宅の寿命については様々な研究がされています。

2011年の「建物の平均寿命推計」では

人間の平均寿命を推計するのと同じ方法を建物で採用すると

木造住宅の平均寿命は64年としています。

 

マンション(鉄筋コンクリート造)の寿命はどうでしょうか。

こちらも色々な研究がされています。

 

1979年「建物の維持管理」では117年

2013年「建物の平均寿命実態調査」では68年

1951年「固定資産の耐用年数算定方式」では120年~150年

 

と言われています。

 

でも、実際に鉄筋コンクリート造のマンションを何棟も建てた

現場監督をしていた私が思うのは

新築工事の現場管理と、新築後の維持管理で

耐用年数(寿命)はまるっきり違ってくるということ。

 

 

新築工事の現場管理で変わってくるマンションの寿命

新築工事の現場管理で変わってくるマンションの寿命

 

鉄筋コンクリート造はサビに弱い鉄筋を

アルカリ性のコンクリートで包み込むことにより、

長い間鉄筋が錆びずに強度を維持することができます。

 

ついでの話しですが

鉄筋は熱に弱いがコンクリートは熱につよい

鉄筋は曲げに強いが、コンクリートは曲げに弱い

などなど、お互いの長所と短所を補っているという

優れた構造なんです。

 

なので、建築業界の結婚式などは、

よく夫婦の仲を鉄筋コンクリートにたとえて

主賓挨拶をするような工事部長がいたりします。

 

さてさて

話しを元にもどします。

 

こうした優れた構造の鉄筋コンクリート造ですが

経年劣化により、コンクリートが雨風にあたり中性化してきます。

 

それが鉄筋まで到達すると、内部の鉄筋を守れなくなり

サビが発生するんですね。

 

よく古い鉄筋コンクリート造の建物の外壁が割れて

サビた鉄筋が見えている建物がありますよね

あれは、内部の鉄筋が中性化で錆びて、サビにより体積が増えた

ことにより、表面のコンクリートを割ってしまった状況なんです。

 

ここで大切になるのが

鉄筋からコンクリート表面までの距離です。

 

これを専門用語で「かぶり厚さ」といいます。

だいたい外壁で3㎝から4㎝くらいとされています。

 

しかし、

まれにかぶり厚さを取れていない建物があります。

理由は様々で、ここで伝えると非常に長くなるのですが

要するに職人の技術不足や現場監督の怠慢管理によって

劣化に弱い建物になることがあるということです。

 

 

維持管理で変わってくるマンションの寿命

維持管理で変わってくるマンションの寿命

 

「マンションは管理を買え」という言葉もあるように

やはり、しっかりとした管理会社は修繕計画や積立金など

素晴らしい管理をしています。

 

それに比べて、いい加減な管理会社のマンションや

管理会社への支払いをしぶって、

理事会が自主管理をしている中の一部のマンションは、

やはり、修繕が遅れ気味になっており、

寿命をどんどん短くしているようです。

 

マンションの管理会社は重要です。

業者との癒着もあり、グレーな業界ではありますが

管理という仕事をしっかりやってくれる物件を選びましょう。

 

 

まとめ

まとめ

 

この2点についてしっかりしたマンションであれば、

メンテさえしっかりやれば、100年は十分にもつと言えます。

 

ちなみにマンションの建て替えについてですが

マンションは、建て替えができないものと考えてよいでしょう。

 

歴史的にみても、住民の4/5以上の賛成がないと

建て替えができないマンションは

住民の同意で建て替えしたという事例は極めて少ないのが現状です。

 

特例措置で、マンション建て替えで容積率などの緩和などの話しも

もちあがっていますが、

目の前のマンションが建て替えでさらに巨大化したら

周辺住民が納得するとはあまり思えません。

 

そう考えると、建て替えは現実的ではないと思われます。

 

新築のマンションを勧めない僕ですが、

中古マンションは、先の2点も選ぶ際の重点項目となります。

 

なので不動産会社さんとだけでなく、

建築のプロに同行してもらって、

こうした視点から推測される状況を的確に読み取り

購入することが、とっても大切です。

 

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<編集後記>

 土日で小川山というところに、フリークライミングに出掛けています。
普段はクライミングジムで練習してますが、今回は本番です。

岩肌は掴んで登るだけでなく、隙間に手を差し入れたり

様々な動きで登っていきます。

今晩帰ります!

 

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