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中古物件購入で重要なのは建物の性能を決める「スケルトン」を確認すること

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「スケルトン」や「インフィル」という言葉を

聞いたことがありますか。

 

これは建物を構成する要素を

表した言葉ですが

中古物件購入をするうえで

とても重要な言葉ですので

是非覚えておいて下さい。

 

「スケルトン」とは

「スケルトン」とは

 

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「スケルトン」とは英語で「骨」という意味です。

建物で「骨」というと、構造部分である

柱や梁や基礎などのことを指します。

 

ここは建物本来の性能を決める

重要な要素であり、生命線です。

 

建物を購入したり、新築が完成し

しばらくたってから気づいても

瑕疵担保責任の期間を過ぎてしまっていては

保証の対象外になってしまいますし

 

気づいたとしても、やり直すことが出来ず

対処的な処置しか出来ないケースもあります。

 

具体的には基礎や柱、梁などの他に

屋根や防水、断熱部分を指し

住宅の性能を左右する重要な部分です。

 

「インフィル」とは

「インフィル」とは

 

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「インフィル」とは内装部分だったり

キッチンやお風呂などのような

設備の部分を指します。

 

最近の新築マンションや建売住宅などは

このインフィルを魅力的にしたもので

広告を出しているものも多く目にします。

 

中古住宅でも「内装リフォーム済み」

の物件も多くあります。

 

やはり以前の住まい手の面影の残る物件は

手離れしづらいと言われる通り

売りづらいので、お化粧直しをして

販売されることが多いのです。

 

本当に重要なところを見ていない

本当に重要なところを見ていない

 

新築の戸建てでもマンションでも

中古の戸建てでもマンションでも

購入する際におおいに関心を寄せる部分は

「インフィル」ではなく「スケルトン」です。

 

それは、先ほどもお話しした通り

建物の生命線だからです。

ここで間違ったものを手にすると

一生後悔することにもなりかねません。

 

物件を購入する際には

あとで手直しがきかない

「スケルトン」部分にこだわるべきで

「インフィル」などは後でどうにでもなるからです。

 

現在の不動産売買の問題点

現在の不動産売買の問題点

 

本来、物件購入をする場合には

「スケルトン」にこだわらなくてはなりませんが

中古物件を購入する場合には

確認をする手段があまりありません。

 

それは、部分的に剥がしたりして

内部を確認するような事が出来ないからです。

 

床下収納を外して、中を覗いても

見える範囲から推測するしかありませんし

天井裏も押し入れの上が外せる物件ならまだしも

外せなくて覗けない物件もあります。

 

こうした物件は構造的なことなどは

想像するしかありませんし

目視できるところで判断するしかありません。

 

ホームインスペクション(第三者住宅診断)は有効か

ホームインスペクション(第三者住宅診断)は有効か

 

ホームインスペクションというサービスがあります。

新築でも中古物件でも

目視できる部分から詳細な報告書をつくりつつ

現状をわかりやすく報告してくれるサービスです。

 

最近の中古物件では

売り主側がホームインスペクションを行い

建物の健全性を購入対象者にアピールする方も

少しずつ増えてきました。

 

とても素晴らしいことだと思います。

 

ホームインスペクションは

素人にはわからない部分を

建築のプロ的視点で客観的に評価してくれるので

物件購入の際には是非ともオススメします。

 

しかし、先ほどお話しした通り

どこかを解体して内部を見て判断するのではなく

外部から目視だけで判断するので

満足できる結果かというとそうでもありません。

 

現在、出来る事を最大限にしている

サービスではありますが

本来は部分的に解体して確認できれば

そのほうが理想的であるという意味です。

決して否定しているわけではありません。

 

確認出来ないことによるリスク

確認出来ないことによるリスク

 

部分的に剥がして

内部を確認できないことのリスクは何でしょうか。

 

構造体の金物

現代の住宅は構造体のつなぎ目には

金物を使っています。

金物をビスで止めて構造強度を

保っているのです。

 

金物を使っていても

緩んでいたりすることもあります。

ビスがいいかげんに止めてあることもあります。

 

いいかげんな金物の止め方がしてある物件は

当然ながら避けたほうが良いでしょう。

 

断熱材

断熱材の充填がしっかりしているか

確認出来るのが理想です。

 

この断熱材はかなりいいかげんな物もありました。

ひどいのになると、天井裏に敷き詰めるグラスウールが

丸まったごと放り込んであった物件もあり

ものすごくビックリしました。

 

忘れたのか、意図的なのか・・・。

同じ業界の人がやったとおもうと

悲しくなりました。

 

床下の断熱材がすべて

落っこちていたものもありました。

 

劣化でやせて断熱性能を保てず

結露して腐ってきていることもありました。

 

特に断熱材は住み心地を

大きく左右するものですので

断熱材がどの程度入ってるのか

ちゃんと性能を発揮しているのか

の確認は是非したいところです。

 

瑕疵担保責任で売り主さんが

保証してくれる部分もあるかと思いますが

断熱については

壁を剥がさないと確認できないので

 

購入された方が、そうしたリフォームをすれば

購入直後に気づくことがありますが

そうしたリフォームをせずに

仕上げだけ、設備だけリフォームした場合には

そうした瑕疵には全く気づかず

 

状況がどんどん悪化していくという事が

一番避けなければならないことです。

 

 

結局、どうすれば良いのか

結局、どうすれば良いのか

 

私が今考えていることは

売買契約が確定する前に

「これは」と思う物件に関しては

部分解体を行い、現状復旧をするということ。

 

つまり、

 

買うかどうか決まってないけど

部分的に壊して中を見させて下さい

ちゃんと元通りにしますから

 

ということ。

現状に復旧する費用はかかりますが

気になるなら確認したほうがいい

そう思うのです。

その方がリフォーム費用の目処も

ハッキリしますし

なにより、長い期間のローンを組んで

購入する大切な住まいは

購入前に不安要素が無い方が

絶対に良いと思うのです。

 

いまこういったサービスをしているところは

有りませんが、売り主さんが了解すれば

全く問題はないことだと思うので

機会があればお願いしてみようと思います。

 

 

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<編集後記>

 週末の天気が気になります。

日曜、月曜で富士山に行く予定なのですが

月曜の天気が悪そうです。

 

中止になった場合には

土曜日に飯豊山に行き

その流れで秘密基地で仲間と合流して

小屋の冬自宅をしてくるかどうするか・・・。

 

うーむ・・・・。

 

と天気予報を見ながら悩んでおります・・・・。

 

 

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