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建て替え(新築)と大規模リフォーム、判断する為の3つの視点

UPDATE:2016.04.04
CATEGORY:ブログ, 戸建住宅について, 社長ブログ, 耐震
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持ち家を大々的にリフォームする場合

耐震補強なども含めると

生活環境をよりよくする為の費用対効果が

縮小してしまう点に注意が必要です。

 

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耐震補強はとても大事ですが、

生活環境をよりよくするリフォームのほうが

当然ながら満足できる実感も大きくなります。

 

このように大規模になってしまうリフォームと

建て替え(新築)とどっちを選ぶべきか

判断をする上で重要なことについて

今日はお話しをします。

 

大規模リフォームの条件

大規模リフォームの条件

 

建て替えとリフォームを判断するポイントは

大きく分けて3つあります。

 

1、法律

2,自宅への想いや価値

3,構造補強

 

1,法律

 

自宅を新築できるかどうか

専門的に言うと再建築可能か不可かを

確認することが必要です。

 

法律では敷地が道路に2m以上

接していない場合(接道)には原則として

建て替えが認められていません。

 

なので、この場合にはリフォームをするという

選択肢に至ります。

 

しかし、道路に接していない、もしくは

一部しか接していない敷地となると

資材の搬入や解体材の搬出、

トラックから降ろした荷物を

人力で運び込んだり、

色々と手間がかかるものなので

コストアップに繋がります。

 

全体的なコストアップに繋がるために

リフォームの費用対効果は若干

少なくなる可能性があります。

 

また、新築当時から、法律が改正されたことで

床面積や高さが現行の法律に適合していない

(既存不適格)物件では

建て替えの場合に、建築面積の縮小などが

必要になる場合も多い為に、

建て替えよりリフォームになる場合が多いです。

 

注意しなければならないのは

新築当時から違法建築であった物件や

増改築などで違法建築となった物件です。

 

こうした物件は現行の法律に適合させるように

リフォームをしなければならない場合があります。

 

この場合は、違法実態をよくよく調べた上で

役所との折衝となるので、詳しい調査と

進めたい方向性をよく考えた上で

専門家と役所へ相談に行くのが良いでしょう。

 

土地が借地の場合には

増改築禁止特約が結ばれていることもあるので

事前に確認することをおすすめします。

 

2,自宅への想いや価値

 

古民家や歴史的な建物は当然ながら

自宅に対する皆さんの思い入れが大きければ

多少、金額の負担が大きくてもリフォームして

住み続ける意味は大きいと思います。

 

先代の想いの込められた、上質の木材や

技術でつくられた住まいは、可能であれば

お子さんやお孫さんに残せるように

リフォームして住みつないで行くことも

是非考えてみてください。

 

3,構造補強

 

古い住宅の構造というと

柱や梁などの耐震について

意識が行きがちですが

 

それよりも、地盤や基礎を

注意して調査することが大事です。

 

特に地盤が不同沈下している場合には

技術的に修正することは可能ですが

全体予算の多くを占める工事となってしまいます。

 

金額は数百万から一千万超えなどもあり

結果的に立て替えよりも高くつく場合もあります。

 

合理的な基礎改修、補強工事としては

基礎コンクリートの増し打ち(既存基礎に

沿わせて新たに基礎をつくる)か

クラック(ヒビ割れ)の補修程度だと

考えたほうが良いでしょう。

 

いずれにしても、行政の無料耐震診断を

活用して、専門家に調査を依頼して

現状を把握することが最初の一歩です。

 

今日の「わかった!」

今日の「わかった!」

 

建て替えかリフォームか迷った場合には

必然的に大規模なリフォームと

新築との比較になると思います。

 

まずは、そもそも再建築可能なのかどうかを

調べることと、基礎の極端な劣化や

地盤による不同沈下がないかどうか見て下さい。

 

そうした基礎や地盤に関する問題は

リフォームでもコスト高に繋がることが多いので

新築した場合と変わらなくなることがあるからです。

 

また、自宅への想いも大切な判断基準です。

新築とリフォームを総合的に考えた場合

可能であれば長く住み繋ぐようなことが出来る

住まいにリフォームできれば良いですよね。

 

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<編集後記>

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