創業360年の老舗が作る厳選素材住宅
条件にあった中古物件をやっと見つけても
リノベーション（フルリフォーム）費用と耐震補強の費用が
一体どれくらい耐震補強工事費がかかるのか読めず
購入を躊躇することがよくあります。
耐震補強というと、行政の補助金も魅力ですが
この補助金を使う為には
行政から派遣された建築士事務所協会に所属する
建築士が簡易診断を行い
その診断結果をもとに、建築設計事務所が
精密診断を費用（約20万円程度）をかけて
実施しながら、耐震補強計画設計を行います。
この耐震補強計画設計をすることで
初めて耐震補強の工事金額が出せるのですが
中古物件を購入する段階で
購入希望者が簡易診断を依頼することも出来ませんので
耐震補強費用を算出することは非常に困難です。
今日は当社の先日の事例をもとに
お話ししたいと思います。
物件購入にあたり概算の依頼
地元不動産会社のＴさんから
当社の地元の物件を購入したいという
お客様をご紹介して頂きました。
しかし年代物の住宅であったために
リノベーション（フルリフォーム）や耐震補強にどれくらい
費用がかかるのか心配で
購入に踏み切れないということ。
通常は行いませんが、地元に有益な施設を
開設したいという購入者様の想いに共感し
ひと肌脱ぐことにしました。
概算費用の算出
今までの経験から、物件の規模と
リノベーション（フルリフォーム）の希望を伺い概算金額を
算出したところ、ほぼほぼ予算内でした。
しかし、
耐震補強金額が本当にこれで納まるのか
とても不安です。
しかも基礎の補強も行いたいということなので
Ｎ値計算もしなければなりません。
Ｎ値計算とは、建物の柱が地震で
引き抜かれる方向に働く力を基礎が受けるのですが
どれくらい補強しなければならないか計算することで
基礎の補強箇所も同時に計画する構造計算です。
これは耐震診断の出来る設計事務所が
20万円以上の費用で請け負うものですが
墨田区の耐震補強推進協議会で
なんども実施したことですし
耐震診断ソフトも当社にあるので
無料の範囲で計算することで
概算とのズレを念のため確認することにしました。
物件購入するかどうか決まらない段階で
こうした手間ひまをかけることは通常行わないのですが
今回に限って、地元の活性化に繋がる案件ですし
僕のほうで診断と補強計画を
ソフト上で実施してみることにしました。
耐震診断と補強計画
既存のデータを予測しながら入力しますが
｢弱い｣という想定、つまり安全側で
データを入力していき、既存の耐震強度を調べます。
既存の状況を入力したら精密診断を行います。
その結果、現代の耐震基準は1.0を確保することを
最低基準としていますが、
この建物の既存の耐震強度は0.284でした。
ここからどこの壁をどういった方法で
補強していくかが設計のポイントですが
建物の重さの中心である｢重心｣と
建物の強さの中心である｢剛心｣とを
なるべく近づけるように補強を行うのが
地震に強くバランスの良い建物に補強するコツです。
赤い壁が補強をする箇所です。
何カ所か移動しながら方法を選定し
一番コストバランスと重心と剛心の良い場所を探し
配置しました。
これで精密診断をすると
耐震強度は1.011となり
｢一応倒壊しない｣というレベルになりました。
※現代の建築基準法の一般レベルは｢一応倒壊しない｣
耐震補強の概算金額と比較
この結果をもとに当初の概算金額と
今回の耐震診断と補強計画との金額のズレを
確認しますが、概算時よりも大きく金額が増える
ということはなさそうでした。
今日の｢わかった！｣
中古物件購入において耐震補強費用は
一体どれくらいかかるのか心配なところです。
この金額が適切に把握できないと
予想以上に耐震補強の施工費用がかさみ
本来、やりたかったリノベーション（フルリフォーム）が出来ない
ということにもなりかねません。
通常、耐震診断や補強設計は有料ですし
行政の補助金も使えるので
物件購入希望者が耐震診断、補強計画を
設計事務所に依頼するのは不可能なことです。
ではどうしたらよいかというと
耐震補強や補強計画になれている
設計工務店に経験則から概算を聞くこと。
そして、もし可能であれば今回のように
構造計算ソフトを使って、簡易的に解析してもらうことで
耐震補強の伴う物件購入への不安が払拭されます。
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＜編集後記＞
先日は白毛門から信州の巻機山へ抜ける
春山残雪の縦走に3日～4日の予定で行ったのですが
天候と雪の状況で2日目で敗退
一人だとあと一歩突っ込めず
苦い思いをしますが無事に帰ってきました。
駿河屋の九代目がお送りする、天然素材・自然素材住宅のホント
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