チェック項目は最低でも２０以上

チェック項目は最低でも２０以上

 

中古物件を探していても、

なかなか思い通りの物件には出会えることはありません。

 

しかし、

ふとしたタイミングで、突然出てきたりするものです。

 

不動産仲介業者さんは、

契約を急かしたりする人もいます。

 

かといって、慌てて内覧して

綺麗だから、価格が手ごろだからと

簡単に契約するのは失敗のもとです。

 

建物の現在の状況から

必要な情報を冷静に読み取り

後悔の無い素敵な住まいを手に入れましょう。

 

今日は、戸建て住宅の購入を目指している人の為に

私たちプロがどういった視点で

建物を観察し判断しているかお話しします。

 

もし、建築のプロと同行する場合には

これからお話しする視点での報告を

是非、お願いしてみて下さい。

 

 

1.築年数

 

バブルの全盛期や、バブル崩壊後など

経済が不安定な時期は、

手抜き工事や、突貫工事が行われることがあります。

 

酷いケースは、断熱材が天井裏に

放り込んであっただけ

なんて事もありました。

 

工事期間中に施主が破産して

持ち主が変わっていたりする場合、

 

工事が途中でストップしていて

大切な構造部分にとって

良くない状況が続いたかもしれません。

（構造体の雨ざらし、鉄筋の腐植など）

 

そうした時期が果たしてあったかどうか

経済の乱れが激しい時期だったかどうか

こうした視点で見ると、

見えてくるものがあります。

 

2.外壁

 

塗装やサイディングであれば触ります。

手のひらに白い粉のような物が少し付けば

そろそろ外壁塗装をする時期です。

 

しっかり指先が白くなってしまえば

購入と同時に外壁の塗装工事が必要です。

 

クラック（亀裂）の有無も確認します。

通常の劣化によるものか

建物由来の問題により発生したものか

クラックの位置や向き、大きさなどによって

経年劣化なのか、深刻な問題なのか

様々なことがわかります。

 

3.金物（アルミ、ステンレス、鉄）

 

金属でできている部分の腐食などを見ます。

そろそろ修繕の時期なのかなど

また、金物と建物との取り合い部分

（つなぎ目の部分）が

適切に処理されているかなども

よく確認することが大切です。

 

4.コーキング

 

外壁の目地や、サッシまわりに防水の為に

ゴムのようなものが埋め込まれています。

これはコーキングといって、

隙間からの水の浸入を防ぐ役割があります。

 

これは通常10年たてば、再施工する時期が近くなります。

日当たりなどで、もっと早くなる場合もあります。

 

希にカチカチに固まってひび割れている時があります。

そういう状態は、すでに浸水していると思ってよいでしょう。

 

外壁からの漏水は、放置しておくと

室内で目立たない程度であっても、

基礎まで濡れてしまい、

シロアリを呼ぶこともあります。

 

5.屋根

 

見えない部分はグーグルアースると

瓦か、それ以外なのかが判断出来ます。

 

金属製のガルバリウム鋼板と呼ばれるものであれば

メンテナンスフリーと言われています。

（歴史が浅い為、本当かどうかはまだ不明）

 

コロニアルと呼ばれるものは

定期的な塗装が必要です。

劣化が進んでいれば、

購入と同時に塗装などのメンテナンスが必要です。

 

6.防水

 

バルコニーや屋上の状態を見ます。

ひび割れやハガレなどがある場合には

防水の再施工が必要です。

 

方法はウレタン防水を

上から塗布することが一般的です。

木造での雨漏れは、シロアリ被害に繋がるので

早急に施工が必要です。

 

7.耐震強度

 

現行の法律に適合した耐震強度は

昭和56年6月以降に建築確認申請が

役所に受理されハンコをもらった物件が対象です。

 

6月に完成した物件や、検査済証を受理した物件は、

旧耐震基準で設計・施工されているので

現在の耐震基準と異なります。

その部分を間違えないようにして下さい。

 

8.検査済証の有無

 

「検査済証」とは、役所への工事着工時に

建築確認申請を行いその通り施工された、

法律に則った建物ですよと

役所のお墨付きを頂く書類です。

 

この書類とともに、構造計算書や

設計図書があれば尚、安心です。

 

しかし、

検査済証の無い物件も多いです。

無くしたということではなく、

そもそこ検査を受けていないというもの。

 

それは、役所に新築工事の申請をする

「確認済証」を提出したものの

意図的に、その通り施工せず

検査を受けていないというものです。

 

そもそも昭和の物件は

こうした検査を受けることは少なく

以前、ある地域でのある年代を調査したときは、

その年代の新築物件の

ほとんどが完了検査を受けていない。

 

つまり「検査済証」を受理していない物件でした。

 

こうした物件は、違法建築物の可能性も高く

金融機関からの融資が受けづらく

行政の補助金なども適用されづらい。

そもそも構造的に怪しいなど

かなりのデメリットとなります。

 

ホームエレベーター

将来同居で介護の予定のある方などは

ホームエレベーターの設置も視野に入れているかもしれません。

国からの助成金もありますし

設置費やランニングコストも大分安くなって来ました(350～500円程度/月）

 

しかしエレベーターの設置には、

設置届けを提出しなければなりませんが

違法建築物には法律上、設置することが出来ません。

 

建築確認を提出して、役所の検査を受け

検査済み証を受け取った物件のほうが

様々な補助が受けられます。

 

9.雨漏れ跡

 

全ての階の壁と天井を見ます。

 雨漏れ跡が発見できたら

それは「古いしみ」なのか「新しいしみ」なのか、

お住まいになられている方や

不動産会社の方に聞き

修繕済みか否かを確認します。

 

雨漏れは大切な構造体を腐らせますし

湿気によってシロアリが寄ってきて

2階の柱まで食べられていたということもあります。

 

10.床の傾斜

 

これは、慣れないと感覚として解らない事があります。

一般の方はわずかな傾斜に気付きづらいのですが

こうした歪みは扉に症状が出ることがあります。

「建具の開閉」で説明します。

 

11.建具の開閉

 

建物が酷く傾斜している場合には

建具（扉）の開閉がスムーズにいきません。

一見、問題なく見える建具ですが

開閉して確認をすることが必要です。

 

多少の傾斜では症状が現れない場合がありますので

建物の各部分の高さを正確に測る調査も必要です。

 

12.通風

 

風の抜ける家は湿気がこもりづらいので

住まいを長持ちさせます。

結露やカビも発生しづらいことと

何より住んでいて心地良いはずです。

 

風が抜けるような間取りかどうか

実際に風が抜けるかどうかを

確認してください。

 

そうでない場合には

そうした間取りへの変更が可能かなど

可能性を考えてみてください。

 

13.基礎・土台

 

ひび割れや蟻道（シロアリの道）がないか。

通気口はふさがったりしていないか。

高さ低すぎないか。

確認してください。

 

また防蟻工事（ぼうぎこうじ：シロアリを防ぐ工事）

が実施されたのは最後はいつか？

という部分も確認できれば確認してください。

 

白蟻を防ぐ工事は、土台に施すものだけではありませんので

化学物質過敏症やシックハウス症候群の方

その疑いのある方や、そうしたものを避けたい方は

建物外の敷地にて行う防蟻工事を

検討することをお勧めします。

 

14.床下

 

１Ｆにキッチンがあれば、

床下収納が大概あるはずです。

そこを開けて、中のＢＯＸを外せば

床下の状況が確認できます。

 

基礎の状況を確認すつのは当然ながら

開けた瞬間のニオイをかいでみて下さい。

 

湿っていたり、カビのニオイがきつい場合には

土台などが傷んでいるはずですし

今後も痛みが進行するはずです。

 

15.湿気

 

家全体の湿度を感じてみてください。

妙にじめじめした住まいは

「気」もよくありませんし

痛みも早いです。

 

16.構造種類

 

ツーバイフォーやプレハブ住宅

ハウスメーカーのオリジナル工法などは

間取りの自由度がありません。

（場合によりますが・・・）

 

反対に木造軸組工法であれば

補強計算をしながら

間取りを変更することが可能です。

 

 

17.建物形状・間取り

 

バランスの悪い建物は

地震の際に大きく揺れることがあります。

四角く、安定した形状が理想です。

 

Ｌ型や、上階がはね出しているような形状は

非常にバランスが悪く、

地震に弱いと言えます。

 

また、

中古住宅は望んだ間取りではない事があります。

 

住まいが解体される理由は、

現在のライフスタイルに合わなくなった

という理由が大半を占めます。

 

なので中古住宅の場合には、

間取りを変更することが前提です。

玄関から直に階段室で、

二階を子供部屋にしてしまう場合など

やはり子育てとしては思わしくない間取りです。

 

間取りを変えられる建物かどうか

よく検討をすることが可能です。

 

18.天井裏

 

２階の和室の天井板が

外れるようであれば、天井裏を見ます。

 

金物が適正に使われているか

筋交が入っているか

断熱状況はどんな感じか

天井裏を見ると、施工者の気遣いが

おおよそわかります。

 

見られれば必ず見た方がよいでしょう。

 

19.環境

 

周辺環境のことです。

スーパーや学校などが周辺にあるかどうかは、

内覧前に事前によく調べると思いますが

近隣との状況、

目隠しや近隣の換気扇の位置など

 

トイレやキッチンのニオイが

ダイレクトに来る配置では

あまり住み心地が良いとは言えません。

 

リノベーション（フルリフォーム）によって改善できるかの

可能性も同時に探ります。

 

20.防犯

 

死角になるような場所、隠れられる場所

泥棒に入られやすい間取り、配置など

可能性を探り、防犯対策を考えます。

 

以前に泥棒の被害があったかどうか

どこから侵入したかどうかなど

聞いておくことも今後の防犯対策には必要です。

 

21.防災

 

洪水や地震など、災害に対しての強さを

ハザードマップや地盤サイトで確認する。

 

 

簡易的な確認であれば

地盤ネットの「地盤カルテ」がお勧め

 

 

名前、メールアドレスの登録が必要だが

簡単なわりにすぐに概要がわかり

判断の目安にすることが出来ます。

 

ウエブサイトですぐに結果がわかりますが

メールアドレスあてに添付カルテが届きます

 

22.住まいを手放す理由

 

可能であれば、住まいを手放す理由を伺って下さい。

本当の事を教えてくれるかわかりませんが

聞いてみることをお勧めします。

 

意外とたいした問題ではない場合も多いですが

そうでない場合もあります。

 

住まいは住む人が変われば

変わることもありますが、それには時間がかかります。

 

出来れば、気持ち良い方から購入し

気持ち良く引っ越ししたいものです。

 

頻繁に出入りの激しい住宅は

何か原因があります。

出来れば避けて下さい。

 

まとめ

まとめ

 

中古物件の購入は、探しても簡単に見つからないのに

ある時、突然気になる物件が見つかったりします。

 

しかし、慌てるのは禁物です。

最低でも２０以上あるチェック項目です。

一つ一つ的確に確認しなければいけません。

 

全部が満点の物件などは

なかなかお目にかかれませんが

その中でも立地や構造に関することは

あとでどうにも出来ませんので

重要視することをお勧めします。

 

いずれにしても、不動産会社さんと

皆さんだけで購入を決定するのではなく

第三者の建築のプロに同行してもらい

的確なアドバイスをもらうことをお勧めします。

 

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＜編集後記＞

 友人のNPOが使わなくなったノートPCを集めて

地域の子供達にプログラミングを学ぶ機会を

提供しようと頑張ってます。

 

この事業は平成27年度墨田区の

「すみだのちから応援基金」の助成対象事業です。

 

まわりの事業主の皆さんにも呼びかけていますが

なかなか起動できるノートPCが集まりません。

どなかたお持ちの方！是非～！

期限は平成27年9月一杯です。

詳細はコチラ

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