皆さんこんにちは。

駿河屋の　一桝です。

マンションはそもそも何年持つかご存じですか？

一般的に３５年ローンを組んで購入する方も多いので、マンションの寿命が３５年だと思っている方もいたりします。

財務省が定める減価償却期間は６０年なので６０年が寿命だと思っている方もいるかもしれません。

住宅の寿命については様々な研究がされています。

２０１１年の「建物の平均寿命推計」では人間の平均寿命を推計するのと同じ方法を建物で採用すると木造住宅の平均寿命は６４年としています。

マンション（鉄筋コンクリート造）の寿命はどうでしょうか。

こちらも色々な研究がされています。

１９７９年「建物の維持管理」では１１７年

２０１３年「建物の平均寿命実態調査」では６８年

１９５１年「固定資産の耐用年数算定方式」では１２０年～１５０年

と言われています。

でも、実際に鉄筋コンクリート造のビルやマンションを何棟も建てた現場監督をしていた私が思うのは

「新築工事の現場管理」と、「その後の維持管理」でマンションの寿命は全く違ってくるということ。

• 新築工事の現場管理

鉄筋コンクリート造はサビに弱い鉄筋をアルカリ性のコンクリートで包み込むことにより、長い間鉄筋が錆びずに強度を維持することができます。

こうした優れた構造の鉄筋コンクリート造ですが経年劣化により、コンクリートが雨風にあたり中性化してきます。

それが鉄筋まで到達すると、内部の鉄筋を守れなくなりサビが発生します。

よく古い鉄筋コンクリート造の建物の外壁が割れてサビた鉄筋が見えている建物がありますよね

あれは、内部の鉄筋が中性化で錆びて、サビにより体積が増えたことにより、表面のコンクリートを割ってしまった状況です。

ここで大切になるのが鉄筋からコンクリート表面までの距離です。

これを専門用語で「かぶり厚さ」といいます。

だいたい外壁で４㎝から５㎝くらいとされています。

しかし、まれにかぶり厚さを取れていない建物があります。

理由は様々で、ここで伝えると非常に長くなるのですが、要するに職人の技術不足や現場監督の怠慢管理が原因です。

• 維持管理

「マンションは管理を買え」という言葉もあるようにやはり、しっかりとした管理会社は修繕計画や積立金など素晴らしい管理をしています。

それに比べて、いい加減な管理会社のマンションや、理事会が管理をする「自主管理マンション」は、

修繕が遅れ気味になることも多く、そうした場合にはマンションの寿命をどんどん短くなります。

マンションの管理会社は重要です。

業者との癒着もあり、グレーな業界ではありますが管理という仕事をしっかりやってくれる物件を選びましょう。

さて

この２点についてしっかりしたマンションであればメンテさえしっかりやれば、１００年は十分にもつと言えます。

ちなみにマンションの建て替えについてですが、基本的には当面、マンションは建て替えができないものと考えてよいでしょう。

歴史的にみても、住民の4/5以上の賛成がないと建て替えができないマンションは住民の同意で建て替えしたという事例は極めて少ないのが現状です。

特例措置で、マンション建て替えで容積率などの緩和などの話しももちあがっていますが

目の前のマンションが建て替えでさらに巨大化したら周辺住民が納得するとはあまり思えません。

そう考えると、建て替えは現実的ではないと思われます。

新築のマンションを勧めない僕ですが

中古マンションは、今日ご説明した２点が選ぶ際の重点項目となります。

・新築時にしっかりと工事された物件かどうか。

・現在の維持管理にともなう修繕が適切に行われている。

・今後の修繕も、長期修繕計画をたてて、計画通りに実施する見込みがある。

・その為の修繕積立金は適切に積み上げられている。

マンションを購入する場合には、そうしたことによって寿命が全く変わってくるのです。

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＜編集後記＞

沖縄の阿嘉島（あかじま）ってご存知ですか？

沖縄本島、那覇からフェリーで1時間程度の離島です。

社会人大学院の友人たちと、スキューバーダイビングをしているのですが

そこの友人が阿嘉島に通っているということで、以前に連れて行ってもらったことがありました。

僕のダイビングスタイルは、潮の流れの速いところでマンタなどの大物を見ること。

でも阿嘉島は、のんびりスタイル。

ひたすら明るい珊瑚礁の中を散歩する感じです。

阿嘉島の海辺には本州とあまり変わらないシカ（ケラマジカ）が歩いているのが不思議な光景です。

道ばたには猫が寝そべっていたり、のんびりした時間が流れていています。

慌ただしいダイビング三昧だった僕は、このゆったり時間に完全にやられてシマイマシタ。

今年もどこかのタイミングで行きたかったのですが、ちょっと難しそうです・・・。