こんにちは！株式会社駿河屋の九代目　一桝靖人です。

先日は久しぶりに中古物件の内見へお客様と行って参りました。

今回のお客様は中古のマンションをご希望されています。
マンションは基本的にコンクリート造内部の造作物なので、間取りが構造に影響を与えることはありません。

つまり、リノベーションでどうにでも変えられるものなのです。（一部を除く）

なので、私が同行する目的は、建物本体がきちんと作られているかどうかを見るためです。

不動産会社は結局不動産のプロであって、建築のプロではありません。

中古マンションは日当たりや間取り、お風呂やキッチンなどの設備のきらびやかさに目を奪われがちですが、そもそもその部屋が存在する建物本体が、きちんと作られているかが、資産価値を長く維持するうえで、とても大切になってくるのです。

とある物件での事です。
築年数のわりに、異常な不具合が外壁などに発生してきました。
しかし施行不良を問題にし、マスコミなどで明るみにでると建物本体の資産価値が下がってしまう。

つまり自分の財産価値が下がり、売却すらしづらい物件になってしまう可能性もあるために、内々で施行会社と交渉を進めているという物件もあります。

こうしたことは、物件を購入して理事会の議事などを見ないと解らないことですが、施行不良自体は物件を購入する前でも見破ることができます。
特に、築１０年ほどたった物件は、施行不良の箇所が現れてくるので判断つきやすくなります。

新築ではなく、中古物件を購入したほうが良いという理由は、価格の下落カーブがなだらかになり、価格がこなれてくるという事以外に沢山ありますが、なにより施行不良がわかり、買って良いか買ってはいけないか判断がつきやすくなるということも、大きな理由です。

まともな施行をしていれば、初回の大規模修繕では絶対に修繕など不要な部分に手を入れているということも、品質の悪い物件を見極めるポイントになります。

特にクラック（ひび割れ）の数や塗装の劣化、タイルの張替箇所の多さなどは解りやすい場所です。

新築マンションを企画、販売するのはデベロッパーの仕事。
そこから請け負って実際に建築するのがゼネコンの仕事。
ゼネコンはギリギリの金額で入札して仕事を請け負います。

そのゼネコンが利益を出す方法は、ＶＥと呼ばれる手法で、建物の機能を維持しつつコストを下げる方法や、人件費の削減や工期の短縮などです。

こうした手法は細部の納まりを見るとわかりますし、タイルやモルタルの灰汁などを見てもわかります。不動産は部屋を買うのではなく、建物全体を含めて購入するのだということを忘れてはいけません。