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マンションの管理会社と管理組合と大規模修繕のグレーなジレンマ

UPDATE:2017.02.03
CATEGORY:ブログ, マンションについて, 社長ブログ
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僕はゼネコン出身ということもあり、高層建築やマンションなどの新築工事の経験もあります。

そうした知識と経験が豊富なことから、駿河屋では大規模修繕を請け負うこともあります。

以前は大手ゼネコンさんの手伝いをしたこともあります。

 

そうした経験から、現場で様々な事を見てきました。

ちょっと、普通では言ってはいけないことをお話ししてしまうかもしれません。

反響が多すぎたら、この記事は削除してしまうかもしれません。

 

管理会社と大規模修繕にからむ、非常にグレーなジレンマ。

今日はそんな話し。

 

マンションは管理を買え

 

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「マンションは管理を買え」という言葉を知ってますか。

それだけマンションにおける「管理業務」は重要だということです。

マンションの管理というと、「管理会社」が入って、管理人を派遣してくれたり、修繕積立金の管理や、大規模修繕の計画をたててくれたり、マンションで快適に暮らし、資産価値がなるべく下がらないよう、維持出来るよう、または資産価値が上がるよう、様々な提案や管理をしてくれます。

 

しかし、マンションの運営がうまくいかないと、自主管理に切り替えるマンションもあったりします。

自主管理はすべて住民組織の管理組合で行うので、余計は費用はかかりませんが、とても大変なことです。

なかなか修繕の計画などもうまく進まないこともあります。

 

しかも、管理組合の役員組織が毎年変わるとなると、長期で検討して進めなければならない大規模修繕の業者の選定なども、うまく決定がなされずに、のびのびになってしまい、マンション自体の資産価値の低下に繋がることにもなってしまいます。

 

なので、マンションはしっかりとした管理会社が入っているほうが、前倒しで工事を円滑に進めているために、古くても営繕が行き届いて清潔感のある建物が多いです。

 

大規模修繕の実態

 

様々な裏側を見てきた僕ですが、大規模修繕には様々な裏側があります。

中立な立場である設計事務所と施工会社の癒着があったり、管理会社との癒着があったり、入札は出来レースだったり、利益のキックバックがあったりと非常にグレーな世界です。

名の知れた会社が請け負いでも、実態は別会社だったりすることもあります。

名刺と作業着を借りて、下請けに工事を請け負わせているのです。

 

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そうしたグレーゾーンの多い業界ですが、それでも名の知れた大手の管理会社へ管理を任せているマンションの方が、裏側をしっている僕でさえも、安心だと思うのです。

 

グレーなお金は、マンションの管理費の一部と考えて割り切ってでも、名の知れた管理会社のほうが、マンション全体の運営スキルが高いと感じます。

その証拠は何かと言われれば、その建物を見れば、どれだけ管理が良く運営されているかとてもよく分かるからです。

 

資産価値の落ちるマンション

 

資産価値の落ちるマンションとは、どんなマンションでしょうか。

将来の人口減少などで、駅から遠いマンションは住まい手が減るでしょうし、広すぎる専有面積ばかりのマンションも、今後住まい手が減ると思います。

欧米の流れを見れば、離婚はさらに一般化され核家族化が進み、狭い部屋の需要が増えるからです。

 

そうした要因以外にも、管理会社と管理組合がうまくマッチしていないと、修繕積立金を計画的に積み立てすることが出来ず、大規模修繕もうまく進まずに、建物が老朽化してきてしまいます。

 

そうしたマンションは住まい手が離れ、ますます修繕の費用をまかなうことができずに、マンションはゴースト化していくと考えられています。

それを助長するのが、自主管理マンションです。

自主管理でもしっかりとされているところは良いのですが、そうでないところを多く見てきました。

そもそも、管理費用を捻出できないから自主管理に移行しているわけです。

 

やはり、グレーゾーンであっても、しっかりとした管理会社を入れて、管理組合と二人三脚で資産価値の落ちないように管理をしていくことが、今後ますます重要になって行きます。

 

今日の「わかった!」

 

マンションに住むということは、長期の営繕計画をしっかりとたてて、予算を確保し、適正な時期に大規模修繕などのメンテナンスをしていかなければ、資産価値が下がってしまいます。

 

そうならない為に、管理会社と管理組合が協力して運営をしていかなければなりませんが、大規模修繕という一大イベントには、グレーな人たちがたくさん関わってきます。

 

そうしたことを精査して排除することもとても大切なことですが、マンションの資産価値を下げず、うまく運営していくという視点だけに立てば、あるていど容認しながら管理会社とうまく付き合っていくほうが、賢い選択かもしれません。

 

現代はネットでなんでも情報を入手できる世の中になり、様々な会社から見積もりをとることも簡単になりましたが、すべてコストだけで考えると、マンションの場合には、うまく進まないことのほうが多そうです。

 

 

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<編集後記>

カミサンが「歌舞伎にいきたい!いきたい!」とダダこねるので、久しぶりに歌舞伎に行ってきました。

とはいっても、僕も大好きなのですが・・・。

 

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年に2回くらいしか行けないのですが、行く時はなんとしても良い席を確保して、株を上げています。

 

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花道の下手側とったよ~!!と言っていたのですが、実際に行ってみたら上手側でした・・・。

 

下手側だと、花道での演技が裏側になってしまうのですが、息づかいや熱気などは同じように感じることが出来ます。

 

市川中車(香川照之)も頑張ってました!

 

 

 

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