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なぜ新築より中古マンションが良いのか1

RELEASE:2021.03.30
CATEGORY:ブログ, 不動産売買, 社長ブログ
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皆さんこんにちは。

駿河屋の 一桝です。

 

 

以前私は   「新築マンションは買ってはイケナイ」   というセミナーをかなりやっていたことがありました。  

 

身内にも友人にも、マンションを買いたいと相談を受けると  

 

「新築は買わないほうがいい。なぜなら・・・」  

 

という話しをし続けてきました。  

 

今日はナゼ新築より中古マンションのほうが良いのか、その理由はいくつもあるのですが、今日はその5つをお話します。   

 

 

 

1.立地が良い

 

現在の新築マンションは、土地探しが大変です。  

 

すでに駅前は開発が進み、変形した土地に無理矢理に開発している新築マンションを多くみかけます。  

 

では20年前はどうだったでしょうか。   今よりも買い物に便利で駅からも近いものが多く見受けられます。    

 

 

 

2.建物のバランスが良い(耐震性が高い)

 

開発のしやすかった昔は、地形(土地のかたち)が良い土地で開発されたマンションが多くありました。  

 

地形が良いということは、マンションのかたちも立方体に近くなります。  

 

建物は、重さである「重心」の他に、強さの中心である「剛心」(ごうしん)というものがあります。  

 

この「重心」と「剛心」が近いものが、地震に対して強い強度をもっているマンションです。  

 

マンションは「かたち」がシンプルな程、地震に対して強いのです。  

 

反対に最近開発されたマンションはどうでしょうか。   無理なかたちの土地に、無理くり変形したマンションを建ててないでしょうか?  

 

バランスの悪い建物は、地震の際に一部に極端な力が加わり、破壊されることになります。    

 

 

 

3.割安

  中古マンションは、構造や管理状態について、正しく評価されず、築年数だけで金額が下落します。  

 

また、新築マンションの価格の10%は広告費、20%はデベロッパーなどの利益です。  

 

この価格は5年くらいで急激に下がり、10年かけてなだらかに下落し、13年くらいから横ばいになっていきます。  

 

物件にもよりますが、10年から20年で価格が半分以下になってしまうとしたら、もはや新築マンションは「新品が欲しい」という人以外は買う意味が無いのではないでしょうか。    

 

 

 

4.「いらない設備」にお金を払わないで済む  

 

新築マンションでは、華美な設備やいらない設備などが最初から設置されていたりします。  

 

そうした目新しい設備は、数年で市場から消え、使っている本人が修理したくても製造中止になっていたり、部品が手に入らなくなっていたりします。  

 

設備はシンプルに、追加しても食洗機やディスポーザーなど、市場であるていど流通しているものだけで十分です。    

 

 

 

5.欠陥マンションがわからない  

 

マンションの欠陥は10年ぐらいしてくるとよくわかります。  

 

一番はタイルが浮いてくるのです。   13年目くらいに最初の大規模修繕をするのですが、その際に浮いたタイルは貼り変えをしなければなりません。  

 

しかも貼り変えると、既存のタイルがないので色違いになっています。  

 

よく見ると貼り変えたタイルはよくわかります。   タイルが浮くのは、正しい施工基準を守っていないからです。  

 

こうしたずさんな施工管理のせいで施工不良があるマンションは、他の施工不良も十分あることが想像できます。  

 

施工不良箇所は大規模修繕の予算をじわじわしめつけ、だんだんと金食い虫のように効いてきます。  

 

修繕は早めが鉄則ですが、修繕が遅れ気味になると、見栄えも悪くなり資産価値も下がります。  

 

新築ではこの施工不良を見破ることはできません。      

 

 

いかがでしたか?   来週はこの続きをお話しします。  

 

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