新築マンション信者の皆様は

このブログにはたどり着かないと思います。

みなデベロッパーや不動産サイトでの

新築広告を見ることで忙しいからです。

でも、もしこのブログを読んだ方で

近くに新築マンションを買おうとしている

友人知人がいたら、ぜひこの記事を

読むことをおすすめしてください。

また、ちかぢか中古マンションを購入しようかな

と思っている方。

その方はこの記事に出会ってラッキーです。

それぐらい大事な記事です。

さてさて

「新築マンション買ってはいけないセミナー」

を以前やっていた僕が最近、さらにつくづく

「新築マンションのリスクは高いな」

と感じることがあります。

先日、こんなことがありました。

あるお客さまのマンション探しから

お手伝いしている時のことです。

購入する気、満々でも止めさせたマンション

マンション探しをする際には

僕たちも様々な情報から

お客さまにお勧めできるマンションを探します。

それと同時に

お客さまにもネットや町歩きを通じて

物件を探してもらいます。

なので、お客さまから

「この物件を買いたいと思う！」

という連絡が入ることもあります。

その際には実際に現地へ行き

チラシから見えない部分を

私達が見て判断します。

先日も

「この物件に決めようと思う！」

という連絡があり

実際に私が現地へ向かってみました。

幹線道路沿いにたつ比較的大型のマンション

幹線道路を車で走りながら

「あ～　あれかな～」

と思って走り、目の前を通過した瞬間

「これは買ってはいけない！」

とわかってしまいました。

それでも車を付近に停めて

徒歩で向かい、近づけば近づくほど

「あ～　やっぱりこれは絶対に買ってはいけない」

と確信しました。

買ってはいけないマンションの理由

「この物件を買いたい！」

とおっしゃってくれるお客さまに

売ればそれで良いという

不動産会社は沢山ありますが

僕ら欠陥マンションがわかってしまうプロとしては

そのまま購入して頂くなんてことは絶対にできません。

見た目は重厚感のある立地も良いマンションです。

しかし・・・

第1回目の大規模修繕で修理したと思われる

外壁タイルの張替の数の多さが尋常でないのです。

この画像のような張替あとが建物全体にあるのです・・・。

タイルはコンクリートにモルタルで

接着されているものですが

経年劣化での剥離を指摘されており

数十年で剥落する可能性の高いものです。

それでも数十年はもつものなのに

10数年目の大規模修繕で

タイルの浮きがわかり、張替をこんなにも行っているというのは

よっぽど突貫工事をして

雑な施工をしたということや

強烈に寒い日なのにもかかわらず

品質が低下するのを承知で

タイルの施工をさせた可能性が高い

ということです。

マンションは現場担当者がつくる

いくら素晴らしい会社の建てたマンションでも

つくるのはそこにいる現場担当である

所長や主任が指示を出して

職人さんが手作業でつくっていきます。

様々な検査をうけて施工は進みますが

「まーこれくらいいいでしょう」

というレベルの低い施工担当者もいます。

こうした雑な管理をする現場所長や

現場主任の建物は、ほかにも雑な

ことが沢山あるはずです。

僕はゼネコンでこうしたビルを沢山建ててきたので

こういう問題の出る建物をつくる現場所長や

現場主任はやはり後年問題のある建物に

なってしまう可能性が高いのをよくわかっています。

素人では気づかない危険マンション

こういう危険サインのあるマンションは

一般の方は全く気づかないようです。

私は１０年もこうした施工に実際に携わってきたので

どうしてこうなるかが手に取るようにわかります。

「なんでダメなんですか？」

というお客さまに理由を丁寧に説明し

ご納得して頂きました。

修繕自体もコスト高になってくるので

修繕積立金も一般的に増加していくものなのに

さらに金額が増えていくことも十分予測されます。

普通の不動産のプロでも

絶対にわからないことです。

内部のクロスの下に構造クラック

別の件では、

立地も日当たりも最高のマンションがありました。

「もう！ここに決めたい！」

というお客様でしたが

内部のコンクリート壁のクロスが

へんに破れているのです。

それが構造クラック。

たぶん建物全体が沈下している方向に

クラックが入っていました。

理事会や他の住戸も調べたいのですが

話しがややこしくなるので

この物件は理由を説明して

見送ることにして頂きました。

今日の｢わかった！｣

新築のマンションが欲しいのはわかります。

しかし、新築マンションは不確定要素が

多すぎるのです。

理事会の運営状況や住民コミュニティーなどが

そのさいたる物と言われていますが

それよりもなによりも

「欠陥マンションが新築ではわからない」

ということです。

築後１０年くらい経過すると

たいがボロが出てきます。

値段もこなれてくるし

理事会の運営状況や住民コミュニティーも

どんな様子かわかってくるころです。

新築は綺麗で新品だからと

欠陥マンションを手に入れてしまったら

どうしますか？

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＜編集後記＞

昨日から伊勢にきております。

毎年恒例の伊勢神宮への参拝ですが

今回は地面や建築の神様と言われている

猿田彦神社に先にご挨拶してから外宮、内宮と

参拝してきました。

一年間の感謝の気持ちとご報告をして

今日は鳥羽で土づくりから家を建てた方の

完成した姿を拝見させていただきにいってきます！

こちらのお住まいは土壁用のわらを刻んだり

土壁を塗ったりとお手伝いをさせていただいた

経緯もあり、完成した姿がとても楽しみです！

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