皆さんこんにちは。

駿河屋の　一桝です。  

 

マンションは十数戸の小さなコミュニティから１００戸以上のビッグコミニュティまで様々です。  

 

マンションは住戸数が多いか少ないかで「あるリスク」に影響を及ぼす場合があります。  

 

それは「修繕積立金」です。  

 

「修繕積立金」とは、住居の所有者がそれぞれ一定割合を毎月出し合い積み立てを行い、建物の定期的なメンテナンス費用をまかなうものです

 

しかし、住戸数が少ないと、必然的に一世帯あたりの修繕積立金の額が増えてくる傾向にあります。  

 

私は以前、  

 

「住戸数が多くても少なくても、負担割合はそれほど変化しないのではないか？」  

 

と考えてましたが、様々な物件をみていくなかで、やはり小さいコミュニティは築年数を経ていくにしたがって、明らかに修繕積立金の額の上昇率が高くなっていくようです。

 

その分岐点となる住戸数はどれくらいか？   私が考えるには「５０戸前後」が１つの基準ではないでしょうか。  

 

以前、２０戸クラスの物件を調査したことがありましたが、お客さまと購入の決断をする直前に、このマンションの理事会が金融公庫から借金をしていることがわかりました。  

 

それでも他の条件はとても良かったので、   「長期修繕計画」と「今後の修繕積立金の計画」で返済計画と修繕計画をきちんと計画されていればと、再検討の余地もあるかもしれないと思い、管理会社に問い合わせました。

 

しかし管理会社からは

 

「そうした計画はありません」  

 

という返答だったので、お客さまには   「買うべきではない」   というアドバイスをしました。    

 

逆に修繕積立金が潤沢にあるマンションはどんなマンションでしょうか？  

 

それは、住戸数が多く、外壁が塗装メインの仕上げになっている物件です。  

 

こうした塗装メインのマンションは、タイルより高級感が劣ることから最近では見かけなくなりました。

 

どちらかと言うと一昔前のデザインのため、築年数も古い物件に多いようです。  

 

しかし、ビックリするくらい修繕積立金が沢山たまっているケースが多いです。  

 

塗装はタイルに比べて見劣りする仕上げではありますが、タイルは常に「剥がれるリスク」があり、調査と修繕が必要な仕上げです。  

 

修繕費用が潤沢なマンションは、早め早めに修繕ができ、結果的に資産価値を維持しつづけることができるマンションです。      

 

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