皆さんこんにちは。

駿河屋の　一桝です。

マンションには管理組合という住民が作る組合があります。

この組合では、建物の資産価値を長く保ち暮らしやすくするために、

修繕積立金や管理費を出し合って、マンションの手入れや管理を行う意志決定をします。

通常マンションは、新築で販売される段階では、修繕積立金の額を販売会社が決めています。

その際に売りやすいように安く設定している場合も多く、後に管理組合で見直した際に、

金額を増額する場合がほとんどです。

築年数があるていど経過したマンションでは、金額の上方修正をしていますが、

築年数が若いマンションの場合には、まだその検討がなされていない場合もあります。

修繕積立金の上方修正は、「長期修繕計画」と呼ばれる数十年先までにマンションのメンテナンスにどのタイミングで、

どの程度の金額がかかるのか？を予測した計画書です。

この計画書を作成することで

「現在の修繕積立金では足りないので、将来段階的に値上げをしていかなければならない」

ということに気づき、理事会で決定しながら将来の修繕積立金が上昇していきます。

値上げというとマイナスなイメージですが、一般的なマンションは値上げが一般的です。

逆に早めに値上げして修繕積立金が潤沢で、早めに修繕を進めたほうが資産価値は維持されやすいです。

しっかりと管理会社がリードしているマンションにはこうした「長期修繕計画」があります。

しかし、こうした計画がそもそも無いマンションもあります。

これは管理会社がうまくリードしていないのか？

管理組合がうまく機能していないのか？

理由はわかりません。

「長期修繕計画」が無いと、マンションを適切に修繕していくために将来どれくらいの費用がかかり、住民と協力して毎月どれくらい積み立てていかなければならないのか？

が全くわかりません。

こうしたマンションは、マンションが老朽化しても、

修繕積立金が十分に貯蓄されていないために修繕することは出来ず、建物の老朽化が進み、見た目も悪くなり、資産価値が下落していきます。

このように「修繕積立金」はマンションの資産価値を維持する上で、とても重要なものですが、

不必要に支払いたくはありませんよね。

では、どういった物件が「修繕積立金」を多く必要となるのでしょうか。

私が経験から感じている

「特に修繕積立金の上昇率が高い物件」

は主に以下の３つの要素があります。

１）５０戸以下の小コミニティーマンション。

２）外壁が総タイル張りや石張りなど豪華な外装。

３）ゼネコンの施工品質が悪く修繕費用が多くかかる。

こうした物件が比較的足りなくなる傾向があります。

小規模マンションは購入時に避けることが出来ます。

豪華な外装やサービスも外観からうかがい知ることができます。

施工品質が悪く修繕費用がかかるのは、築年数が10年以上で、

第一回目の大規模修繕が終わっていると、修繕箇所をみながら施工品質の善し悪しを判断することができます。

マンションの長期修繕計画と、修繕費用のかかる物件の３つの要素を事前に調べることで、

長期修繕計画が今後どうなっていくのか、ある程度予測することが可能です。

私が新築マンションをオススメしない理由は、新築では全くわからないこうしたことがあるからです。

修繕積立金は、安く買えたと思っても、実は長期的に考えれば割高物件なんてこともあるのです。

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＜編集後記＞

一足先に北アルプスの槍ヶ岳で紅葉を楽しんできたとおもったら、東京も急に冷え込んできましたね～。

もう山は冬に入りつつあります。

僕は秋の山はほとんど行かないので、雪のある状態の登山が多いのですが、この時期の登山となると服装や装備が微妙でイマイチ判断がつきません。

天候次第で秋と冬を行ったり来たりするので、山に入るときはもう冬装備と同じになります。

最近、テルモス（保温ポット）を20年ぶりに買い換えたらビックリ！

朝に熱湯を入れておくと、昼でもカップラーメンが食べられるほど温かい！！

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そんなの当たり前だろ！

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という声が聞こえてきそうですが、山道具の進化ってすごいんですよ～

どんどん小さく軽く高性能になっていきます。

僕なんかが持っているものや概念などは、若い山岳会のメンバーに言うと

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一桝さん　それもう古いです・・・。

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とか言われてしまってなんだかハズカシイ事もあります。

そういえば先日、山で「カレーメシ」を食べてみました！

ああいうの、普段食べないんですが、「そのまんまカレー」でビックリ！

雪山本番になると、そうしたものは食べられません。

そもそも「座ってランチ」なんていうこともしないんですよ。

立ったまま岩陰でドラ焼き食べる・・とか、パンかじる・・とかです。

止まると寒いし、凍るものは食べられません。

以前、イチゴ大福を食べようとして凍ったイチゴのせいで歯が欠けそうにナリマシタ・・。