皆さんこんにちは。

 

駿河屋の　一桝です。

 

 

不動産を購入するために、多くの方は「住宅ローン」を利用すると思います。

 

現金で購入できるかたも、住宅ローン減税等の減税措置を利用することで、税金を優遇されることから、当社でも住宅ローンの利用をおすすめしております。

 

そんな住宅ローンですが、金融機関によって審査基準は様々ですが、住宅ローンのご契約者様の状況以外にも、物件によって審査が通りにくいものがあります。

 

マンションにおいて、住宅ローンの審査を通りづらいものは何かというと以下の３点です。

 

１）    住戸数が少ない

２）    旧耐震基準

３）    自主管理

 

以上３点です。

 

１）    住戸数が少ない

 

私が物件を紹介する際に１つの基準としていることは、マンションの住戸数です。

 

この住戸数が極端に少ないと、修繕積立金の額の増加がそれなりに増えてきます。

 

修繕積立金の負担額が増えると、中には払えない人が出てきたり、値上げに反対する人がでてきたりする可能性もあります。

 

住戸数が少ないと、そうした人が１人でもいると、影響力も大きくなります。

 

管理組合がしっかりと機能しないと、なかなかまとめることも出来ず、修繕積立金がたまらず、修繕が遅れ遅れになり、資産価値が低下していきます。

 

実際に修繕積立金がたまらず、管理組合が借金をしているマンションもあります。

 

 

２）    旧耐震基準

 

現代の耐震基準ではなく、一昔まえの耐震基準で建てられた古いマンションです。

 

昭和５６年の６月以前に確認申請をだされたマンションなので、昭和５７年竣工のマンションくらいまで可能性があります。

 

住宅ローンは建物と土地の担保価値をみて審査しますので、旧耐震基準だとマイナス要因となります。

 

金融機関によっては一切融資しないところもあります。

 

３）    自主管理

 

通常マンションは管理組合があり、管理は管理会社に委託していることがほとんどです。

 

しかし、なかには管理会社に委託する費用が捻出できず、自主管理をしているマンションもあります。

 

こうしたマンションは管理費や修繕積立金など、内部会計がきちんと管理できていないという金融機関の判断なんだと思います。

 

実際に自主管理だと、なかなか話しがまとまらず修繕も遅れ遅れになる傾向があり、資産価値が低下する要因になります。

 

以前、こんなブログを書いて、業界関係者から電話取材を受けたことがありました。

 

かなりシェアされた記事ですので、是非読んでください。

 

ブログ：マンションの管理会社と管理組合と大規模修繕のグレーなジレンマ

 

 

このように、住宅ローンの審査では、物件の条件によって通らないケースがあります。

 

このような条件の物件購入とリノベを考えている方は、全体の資金計画とともに、審査の通り安い金融機関を狙って行く必要があります。

 

 

 

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＜編集後記＞

 

先日は大寒波到来の中、山岳会の新人４名を連れて南アルプスの鳳凰三山に行ってきました。

 

本格的な雪山に向けて、歩荷（ぼっか）訓練です。

 

歩荷（ぼっか）とは、山小屋に荷物を運ぶ人の事をいいますが、山岳会では重い荷物を背負う訓練を「歩荷訓練」と呼んでるんです。

 

なので今回は食料と酒をたんまり担ぎ上げることにしました。

 

酒も沢山ですが、夜の食事はすき焼きと焼き肉！

 

１人あたりの肉量は１食あたり３００ｇ！

 

普通の山岳会ではありえないメニューですが、僕の山行では通常時もカロリーの高い豪勢な食事にすることが多いです。

 

でもギリギリの山は軽量化の為に食事も質素。

 

先日の竜王の滝は、毎日「早ゆでパスタ100ｇ」だけ・・・・

 

下山してすぐに唐揚げとビールを頬張りました・・・笑