皆さんこんにちは。

 

駿河屋の　一桝です。

 

 

中古マンション探しでWebサイトをまわってみても、｢リノベ済み物件｣ばかり、検索にヒットしていませんか。

 

この｢リノベ済み物件｣とは何でしょうか。

 

俗に言う｢再販業者｣と呼ばれる不動産免許を持った会社が、中古マンションを一般ユーザー等から安く購入し、自社でリノベーションを行い、再度一般ユーザーへ売却するビジネスモデルです。

 

このビジネスモデルは、普通に物件を媒介するよりも、リノベーションを行うことで工事費用でも利益を得ることができます。

 

つまり、

 

｢なるべく安く物件を仕入れ｣

↓

｢なるべく安くリノベーションを行い｣

↓

｢なるべく高く売る｣

 

ことで利益をより多く得ることが出来るのです。

 

 

僕もお客さまから物件を預かって、売却の為にポータルサイトへ売却物件情報を出しますが、再販業者はハイエナのように電話をかけてきます。

 

提示してくる価格は、こちらがひっくり返るくらいの安い金額です笑

 

彼らとしては仕入れをいかに安くするかがとても重要だからです。

 

それでも、借金などで早く売りたい人は足下を見られて言い値で売ることになります。

 

また、競売などで仕入れることも多くあります。

 

住宅ローンが払えなかったり、借金が返せなくて、安い金額で競売に出して処分されるのです。

 

こうした物件は｢気｣があまりよくありません・・・。

 

しかし

 

一般ユーザーは、やはり見た目によって購買意欲を刺激されるので、見た目は綺麗にお化粧直しされていれば、売却されていくことになります。

 

でも、肝心な部分に手を加えていないことがほとんどです。

 

どういった部分かというと

 

主に

 

・給排水管が古いまま

 

・断熱不足なのに断熱をしていない

 

この２つです。

 

 

特に昭和４０年代、５０年代のリノベ済物件は要注意です。

 

良心的な再販業者は給排水管を新しく更新していることも、ごく希にありますが、

 

重要なのは｢断熱不足｣です。

 

 

断熱不足の住まいは結露がひどく、カビが生え、健康的な暮らしが出来ません。

 

リノベ前はカビだらけだった物件が綺麗にお化粧直しされて売り出される。

 

購入した方が住みはじめたら、また同じように結露してカビが生え、健康障害が生じることになります。

 

 

それでも

 

｢リノベ済物件しか見つからない！｣

 

という方で、エリアや環境などが気に入ってしまったらどうしたらよいか。

 

それは

 

１）給排水管の更新状況を確認し、更新する必要があるのにしていなければ、その部分の工事を行う。

 

２）断熱不足の可能性があれば、断熱工事を行う。

 

この２つは必ず確認して、必要であれば行ってください。

 

どちらも住まいはじめてから気づいても、住みながらの工事はとても困難な場合がほとんどだからです。

 

そして、

 

３）前所有者はなぜこの物件を手放したのか

 

も、是非聞いてみてください。

 

現在の所有者は再販業者なので、法律に抵触する事故物件でなければ正直に話しをしてくれないかもしれませんが、リノベ済物件の場合には確認することをお勧めします。

 

 

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＜編集後記＞

 

先日は昔の山の仲間で、現在は動物病院を２つ経営している通称｢ガリガリ｣と、マウンテンバイクを担いで山を登ってきました。

 

｢ガリガリ｣はご想像の通り｢ガリガリ君｣に似ています笑

 

彼はフットサルのトレーニングの為に、マウンテンバイク（MTB）を担いで登り、MTBで下る遊びに夢中ですが、僕はあまり気が進みません・・・。

 

バイクが重すぎて、登りの途中で毎回捨てたくなります笑

 

そんな事をやっている人も少ないので、Webでの情報もとても少ないです。

 

地形図などを見ながら

 

｢この尾根は気持ちよく下れるのではないか！？｣

 

とガリガリはあたりをつけてMRBを担いで行くのだそうですが、

 

｢MTBで下れるような登山道ではない｣

 

場合も多く、その場合はMTBを担いで登り、MTBを担いで降りる

 

のだそう笑笑

 

 

 

先日は大月インター近くの山に登りましたが、累積標高１２００ｍくらいで結構シンドイです。

 

自転車の魅力は｢爽快感｣のはずですが、このMTBは一般登山道を下るので、スピードもあまり出せません。

 

つまり、魅力のはずの爽快感が得られない！

 

なんのためにやってんだ！？

 

ううむ　僕も山のトレーニングの為ですかね～。

 

昔の山仲間のフカマチも、年始の自転車セールでMTBを購入するらしいので、不毛なMTB登山仲間に入る予定です。

 

いまだにあまり気が進みません・・・。