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買ってはいけないマンションの見分けかた

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皆さんこんにちは。

 

駿河屋の 一桝です。

 

 

「マンションは管理を買え」

 

という有名な言葉をご存知でしょうか。

 

マンションにはハードとソフトの面があります。

 

ハードを例えるなら、「建物の品質」だと思います。

 

ではソフトは何か

 

それは、「管理」です。

 

「マンションは管理を買え」と言われるように、「管理状態」はとても重要です。

 

では「管理」とは何でしょうか。

 

管理人さんがいて、ゴミ出しや駐輪場、清掃なんかだと思う人もいるかもしれません。

 

でも一番重要なのは「お金」です。

 

「お金」とは、住民から集めた「管理費」や「修繕積立金」をいかにマンションの資産価値を維持しながら、有効に使えているかだと思ってください。

 

町会費のように、毎年おおよその支出が見えていて、予算を組み立てて実行するのはそれほど難しくはありません。

 

マンション管理では何が一番難しいかというと

 

「管理費や修繕積立金の値上げ」

 

です。

 

マンションの「管理費」や「修繕積立金」は生涯同じ金額だと思っている人もいますが、そうではありません。

 

建物の老朽化や社会の変化とともに「上昇していく」ものなのです。

 

それを管理会社や管理組合がうまくリードして、住民の合意を得て適切に金額を決定していく。

 

こうした事ができているマンションは「健全」と言えます。

 

これが「マンションは管理を買え」と言われるゆえんでもあるのです。

 

 

では、管理がうまくいっていないマンションとはどういうものなのでしょうか。

 

それは、管理費や修繕積立金を適切に値上げできず、全て後手後手になって悪循環に陥っているマンションです。

 

 

どんな悪循環かというと・・・・

 

 

 

マンションは老朽化するのに、修繕積立金が足りない。

 

 

足りないので値上げしたい。

 

 

住民の合意がえられない

 

 

いよいよ建物の老朽化が進み、物件の資産価値が落ちる

 

 

管理組合が借金をして修繕を行う。

 

 

返済の為に修繕積立金を値上げする。

 

 

合意が得られず、代わりに管理費を安くするため、管理会社との契約を終了

 

 

自主管理マンションとなり、住宅ローン付けがしづらい、売買しづらいマンションになる。

 

 

資産価値が落ちる

 

 

お金のある人は売却して出て行く

 

 

空室がめだつ

 

 

マンション全体が荒れてくる

 

 

さらに資産価値が落ちる

 

 

こんな感じです。

 

自主管理になると、管理組合の理事たちは

 

「面倒な大規模修繕を自分の任期にやりたくない」

 

と思って、さらに先送りする人もいると言います。

 

こうしたマンションを間違って買ってしまったらと思うと恐ろしいですよね。

 

 

 

では、どうしたらこうしたマンションを見分けることが出来るのでしょか。

 

また、こういった可能性があるマンションとは、どういったものでしょうか。

 

借金をしているマンションは論外だとして、

 

自主管理マンションは超要注意です。

 

しかも「自主管理」のマンションは、金融機関も住宅ローンづけを避ける傾向があります。

 

つまり、買いたくてもローンが通らない

 

ということはマンションの価格自体が下がってくるということ。(資産価値低下)

 

 

こうしたことに陥りやすいマンションは、修繕積立金が不足しがちになる、小規模マンションなどに現れる傾向があります。

 

不動産会社は売ってしまえば終わり。

 

生涯にわたって住むかもしれないのはあなたなのです。

 

「マンションは管理を買え」をよく頭にいれて物件選びをしてください。

 

 

 

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<編集後記>

 

先日は登山の帰りに日帰り温泉にたちよりました。

 

登山の帰りは大概温泉に入ってから帰ります。

 

最近はコロナの関係で、身元を明らかにしないと入れてくれないなどもありますが、

 

疲れた汗を流させてくれる温泉はありがたいもんです。

 

 

でも僕はじっくり入るというよりも「カラスの行水」なので、汗を流したらすぐに出るタイプ。

 

ところが

 

先日たちよった温泉は、大浴場の一角に小さな浴槽がありました。

 

こんこんとお湯が流れ込んでいるのに、誰も入っていない。

 

「おー 丁度すいてて良いね~♪」

 

などと思いながら入ったら、結構熱い。

 

温度計をみたら45度!!

 

 

僕は熱い湯が好きで、家の給湯器の設定温度を42度とかに変更するので、家族からいつも怒られています。

 

誰も入ってこないし、入った人はこの熱さを知っている!

 

ってことは僕がどのような反応をするか見てるはずだ!

 

そう思うと、簡単に出られなくなってシマイマシタ笑(意識しすぎ)

 

45度は入ってみたら全く許容範囲だったのですが、どうも指先が痛くてジンジンしてきます!

 

熱くて入れないというよりも、指先がジンジン痛い!

 

どんどん痛くなってくる!!

 

でも身体はきもちよい~♪

 

 

江戸っ子は熱い風呂をやせ我慢して入ると言いますが、

 

僕も昔は熱い風呂は苦手でした。

 

銭湯でも熱い風呂はおじいさんしか入ってないイメージ・・・。

 

僕もそろそろおじいさんの領域なんでしょうか。

 

ちなみに富士急のジェットコースターですが55歳以上の人は乗れないらしいです・・・。

 

 

 

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