不動産物件を購入する際には

重要事項説明書と売買契約書を

売り主、買い主ともに双方で取り交わします。

 

この書類はとても重要なものですので

事前に理解をすることが必要です。

 

でも

 

契約日当日に全て説明をされてしまうのが

不動産業界の一般的な慣習です。

 

これでは事前に理解できず

契約日当日に一部理解できなくても

「おかしいな」と思っていても

相手方もいるし、相手方の不動産営業マンもいるし

なんとなく場の雰囲気で「ま、いっか」と

なってしまう事にもなりかねません。

 

30年以上のローンを組んだりするのに

そんな事で決めてしまって良いのでしょうか。

 

今日は契約書類の大切なハナシ。

 

 

売買契約書、重要事項説明書とは

 

売買契約書とは、そもそも不動産を買ったり

売ったりするときに、双方で取り交わす

契約書類のことです。

 

そこには膨大な情報が記されています

 

簡単に列挙しますと・・・

 

●対象となる不動産に関する事項

・売り主、買い主双方の名前

・物件を特定する住所など

・不動産会社の双方の情報

・関わる不動産宅建士の名前や資格

・登記記録

・都市計画法、建築基準法の法令制限

・私道に関する負担

・水道やガス、電気、下水などのインフラ

・敷地の権利関係

・防災区域か否か

・アスベスト

・耐震や住宅性能評価

・建築確認や検査済証の交付年月日

 

●取引に関する事項

・売買代金など授受される金銭の額

・契約の解除に関する事

・損害賠償や違約金の額

・手付金の保全措置

・金銭の貸借のあっせん

・瑕疵担保責任の履行

・割賦販売に関すること

・瑕疵の責任

 

●その他重要な事項

・事前に説明しなければならない事

 

と、これくらい膨大な量の情報があります。

全て読み上げていくのに

１時間から１時間30分くらいかかります。

 

これだけの情報を当日に説明されて

十分に理解して最終的な判断が

出来るのでしょうか？

 

 

不動産業界の慣習

 

ある不動産会社では

「重要事項説明は一気に読み上げる」

とルールが決まっていると聞きました。

 

理由は

 

「いちいち質問されると時間がかかるから」

 

であったり

 

「やっぱりやめた」

 

と心変わりさせない為だそうです。

 

たしかに契約当日にキャンセルされれば

違約金などは発生しませんが

関わった全ての人たちに迷惑になりますし

 

そもそも仲介の手数料も

不動産の営業マンは手にすることができず

営業ノルマを達成することが出来ません。

 

ハンコを押せば売買契約は成立します。

もう走り出したので止まることは出来ません。

住宅ローンがスタートするのです。

 

なのに、理解しないままハンコを押して

本当に良いのでしょうか。

 

 

よくあるパターン

 

中古の不動産をお客さまと探していて

「よし！これにしよう！」

と決めて相手の不動産会社へ

購入申込みをしてから

よく遭遇する事があります。

 

それは、「非常にせかされる」ということです。

 

それはもう！

なんだかんだ言っては契約を急かされるのです。

 

「他にも待っている人がいる」だとか

「ローンが通らなければ他の方の購買機会が減る」

「うちは申込みから契約まで2週間と決めている」

 

などなど

 

こちらとしては

 

まず、物件自体や周辺環境、災害の可能性など

様々な角度から現状わかる範囲を精査して

 

「この物件は良いだろう！」

 

とお客さまと同意が出来た段階で

購入申込みを入れます。

そこから詳細な調査に入ります。

 

調査にはそれなりに時間がかかりますし

買い主側のお客さまにも適宜伝えて

検討頂く内容もあるのです。

 

 

買い主側が事前に知るべき事は多い

 

役所の法律関係や登記情報

土地や戸建住宅ならインフラの状態や

近隣の情報、

マンションなら修繕積立金や滞納額

理事会の議事録や管理形態などなど

 

様々な角度からその物件が

安心して購入できるかどうか

を調べるのです。

 

その情報もポジティブな情報だけではありません。

当然ネガティブな情報が出てくることもありますが

そうした情報を全てお客さまに伝えながら

お客さまが理解、納得する時間が必要なのです。

 

しかも、購入するお客さまは

子育て、働き世代ですので

なかなか頻繁に情報のやりとりも出来ません。

 

そうした中で、やたらと急かされるのは

本当に困ったものです。

 

 

お互いの妥協点を探りながら進める

 

売り主側の要求を鵜呑みにすると

十分な調査期間が取れませんし

あまりにも突っぱねると

 

「他の方に売るのでもういいです」

 

といいかねません。

 

そうすると買い主側のお客さまが

不利益を被ることになるので

そのはざまである僕たちの腕の見せどころ

ではあるのですが、なかなか大変なのです。

 

それでもしっかりと調査を行いながら

全ての情報を事前に買い手である

お客さまに理解して頂く時間は

絶対的に必要です。

 

 

今日の｢わかった！｣

 

不動産物件の売買契約には

売買契約書と重要事項説明書があります。

 

どちらにも大切な情報が記載されており

お互いその情報を理解した上で

契約をしなければなりません。

 

しかし業界の慣習としては

売買契約当日にすることが一般的です。

 

理由は、

「キャンセルされるのが一番困る」からです。

 

営業マンのノルマや会社のノルマなどが

理由となっていますが、それは

不動産業界が歩合制の給与形態である

会社が多いということも原因の1つです。

 

こうした慣習に流されずに

事前に知っておくべき情報をしっかり理解して

本当に納得してから購入判断をするべきです。

 

重要事項説明は事前にしてもらうよう

購入時には不動産営業マンにしっかりと

伝えましょう！

 

 

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＜編集後記＞

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