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古い木造住宅を買う前に知っておくこと

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皆さんこんにちは。  

 

駿河屋の 一桝です。  

 

 

日本の住宅は戦後から現代にいたるまで、数々の震災と法改正によって性能が進化してきました。  

 

古い木造住宅を購入する場合には、その性能を理解し、現代住宅に近づける為に何が必要か理解するとともに、予算感を把握することがとても重要です。 

 

以下にご説明することをよくご理解した上で、予算とご希望とのバランスをとり、後悔のない家づくりにしましょう。    

 

 

 

耐震補強工事

 

昭和56年(1981年)6月に耐震基準の法改正がされました。  

 

それ以前の建物は「旧耐震」と呼ばれ、現代の耐震性能よりも劣る建物です。  

 

現代の耐震性能を望む場合には、「耐震補強工事」を行う必要があります。  

 

 

  「耐震補強工事」は  

 

①「柱、梁、壁などの補強」

②「屋根を軽い材質に葺き替える」

③「基礎補強」 

 

という3つに分かれます。

 

 

優先順位は①>②>③となります。

 

どこまで実施するかは予算によって変わってきます。  

 

耐震補強は一般的に補助金が適用されます。

 

 

墨田区のように予算を少しでも抑え、「人命優先」とするならば「基礎補強」を実施せずとも補助金が得られ場合もあります。  

 

逆に、①~③の全てを実施しないと補助金が適用されない自治体もあります。    

 

予算も数百万かかりますので、ご予算によって家の一部だけ補強するという考え方もあります。  

 

 

震災で木造住宅が倒壊するのは、主に1階が2階に潰された状態になることが多いです。  

 

こうしたことを踏まえると、1階のみ耐震補強工事を行うという選択もあります。  

 

阪神淡路大震災では多くの古い木造住宅に住まわれる方が命を落としました。

 

そのほとんどは2階に潰されて圧死したことが原因でした。  

 

私が以前書いたブログがわかりやすいので是非ご一読ください。  

 

ブログ: 防災対策が完璧でも耐震強度不足だとわずか15分で死亡

 

 

 

断熱工事

 

古い木造住宅は夏は暑く冬は寒い住宅です。  

 

その原因は断熱性能と気密性能が不足していることが原因です。  

 

断熱工事は壁の内部に断熱材を入れること。気密性能を高める工事は内部からビニールシート等で隙間を塞いでいく工事です。  

 

 

こうした工事を実施することで、夏場の冷房や冬場の暖房の効きがよくなり、高熱費を抑えることができるようになります。  

 

このような工事は耐震補強工事と同じ部分を解体して実施します。  

 

その為、どちらかだけ実施することは非常にもったいない事なので、耐震補強工事と断熱、気密工事はセットで行うことをおすすめします。    

 

 

 

屋根、外壁工事

 

中古の木造戸建て住宅は室内のリノベーション工事と同時に外壁や屋根のメンテナンスが必要なケースが多いものです。  

 

一般的にマンションと違って計画的にメンテナンスされている物件が少ないことが原因の1つです。  

 

内装工事予算だけでなく、外壁や屋根の予算も含めて予算計画を行うことをおすすめします。    

 

 

 

おおよその予算感

 

耐震工事 500万~  

基礎補強工事 200万~  

断熱工事(耐震工事と同時施工の場合)150万~  

屋根・外壁工事 250万~  

 

※25坪~30坪程度の木造戸建住宅の場合(設計費、諸経費、税別)    

 

 

 

中古戸建て住宅を購入する賢い買い方

 

住宅の歴史をみると、2000年6月に近年で一番大きな建築基準法の法改正があったため、それ以降の住宅が「現代住宅」の性能を有していると考えて良いと思います。  

 

一方、一般的に日本の木造住宅の不動産価値はおよそ25年でほぼゼロとなります。  

 

こうしたことを踏まえると、2000年の6月以降に建築確認を取得し新築された木造住宅は、建物の価格を抑えながら現代住宅をほぼ土地代のみで購入することが出来ます。  

 

旧耐震(昭和56年6月以前)の建物を購入し、耐震補強や断熱、気密工事を実施するよりもより安全で性能の高い住宅をお得に購入することが出来るコツです。    

 

 

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