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不動産売買部門として、マンション購入チェックシートを持参して、宅建士の磯野と私でマンションの購入者様とともに物件のご案内しています。
マンション購入チェックシートは、様々な要素から重要な部分をすべてリスト化していて、漏れがないように務めています。
チェック項目は100あり、全てを満たす物件はありませんが、物件を客観的に判断して数値化する上でとても重要なチェックシートです。
このチェック項目は、不動産の売買にだけ関係するものではなく、私たち建築のプロから重要だと思われる視点や、今後の物件の資産価値や利回りなども含めた視点が多くあります。
マンション購入において、物件を実際に見たり、チラシの内容だけで購入を判断することが一般的な業界だということに、とても驚かされます。
今日はマンションを購入する際にとても重要な視点をいくつかお話しします。
目次
マンション購入チェックシートは、様々な要素から、重要な部分をすべてリスト化していて、漏れがないように務めています。
チェック項目は100あり、全てを満たす物件はありませんが、物件を客観的に俯瞰して見る上でとても重要なものです。
物件をただ｢売れればいい｣という不動産仲介業者がいることに疑問を持ち、買い主側の重要な視点を沢山とりいれたチェックシートを作ろうと思ったのがはじまりで、日々バージョンアップを繰り返しているものです。
マンション購入チェックシートは様々な角度から物件の価値を判断します。
そのおおきな要素を説明します。
物件の計画全体のことです。
エレベーターの数や立地、造成など、むりくり作られたマンションはすぐにわかりますし、物件の価格差は住民の格差にも反映してきます。
形状がいびつなマンションは震災時に大きな応力がかかり、修繕費用がかさみます。
想定外の修繕費用は大規模修繕を適切に行う為の予算を圧迫した場合、大切な維持修繕の工事がおくれがちになり、資産価値が下がることにつながります。
将来何らかの理由で賃貸に出した場合の事を考えたチェック項目です。
広さや立地が将来のニーズにあっているかということや、賃料と返済と利回りが見合っているかなどもとても重要です。
大規模修繕の設計や施工の経験のある私たちから見た、物件の隠れた瑕疵や将来の資産的価値を判断するチェック項目です。
私自身がマンションの新築工事を行っていたので、気をつかって建てられたものと、そうでないものはすぐに解ります。
細かいことを言えば、タイルの向きで現場監督の気の使い方がわかるのです。
そこが解る解らないで建物が良く出来ているかそうでないかがわかります。
そうしたチェック項目を多数含んでいます。
地震につよいマンションは、安定した形状なのはとても重要ですし、１階が全てピロティになっていたりすると震災時にダメージが多く、大規模修繕の予算を使わなければなりません。そうした構造的要素で見るべきも沢山あります。
設備のメンテナンスがしやすいマンションには重要な項目です。
現在のマンションは６０年以上の耐用年数があると一般的に言われていますが、しっかりとメンテナンスできる建物はそれ以上もつと考えています。
将来にわたって住まい続けられるマンションは、設備のメンテナンスがよくされているかどうか、メンテナンスしやすいいかどうか、が重要です。
そうしたマンションの資産価値は落ちにくいです。
追い炊き機能や２４時間換気などはあたりまえですが、全室にエアコンが設置できるかなどは、意外と見落としがちです。
また、設置できなくても設置できるようにリノベーション（フルリフォーム）可能かどうかもチェックします。
配管清掃や更新の有無も確認することで、管理が徹底しているかどうかの判断基準にもなります。
周辺環境はとても重要です。
環境は日差しや眺望だけではありません。
低層地域であっても、将来三階建てが建つようであれば、敷地にバルコニー側が隣接している３Fの部屋は、目の前に３階建ての戸建てが建て替えられる可能性は高いです。
また、幹線道路から離れていても、幹線道路に囲まれたエリアは空気の質が悪くなります。
過去に浸水した地域であれば将来も浸水する可能性が高いです。
ハザードマップの確認や地盤の確認、エントランスの高さ、エレベーターピットの高さなども重要な要素です。
自宅が浸水しなくても機械室が浸水した場合に、大規模修繕の予算を切り崩すことになります。
大規模修繕が遅れがちになると、建物の資産価値をどんどん下げることになります。
そうなると入居者が減り、マンションがゴースト化され、さらに資産価値が下がります。
なんといっても、管理は大手が一番です。
管理会社は管理で利益を上げるのではなく、工事で利益をあげています。
なので、早く工事をやらせようとしますが、それが物件にとっては結果的に良いことになります。
工事業者とのグレーな癒着はありますが、資産価値を維持するうえでは大手の管理会社ほど安心であることは否めません。
さらにつっこんで調べる段階では、管理規約や委託契約書をチェックする必要があります。
一方的にどこかに有利な項目などがないかなどもしっかり見る必要があります。
立体駐車場がありながら、空車が目立つのは維持管理費ばかりかかりマンションの運営に負担になっている証拠です。
また駐車場代が管理の予算に計上されていれば、将来に車に乗らない人がさらに増えた場合の負債になってきます。
設備は便利なようでも様々なメンテナンス費がかかったりします。
バブルのころのマンションの噴水が止まっているのを見たことある方もいると思います。
マンション販売はチラシ一枚と実際に内見して判断する人が多いと思います。
しかし、３０年以上のローンを組むのに様々な視点をもって判断する人が少ないことに驚きます。
マンション購入はこうした漏れの無いチェックシートによって、物件を不動産的視点と建築的視点、それと資産的視点をもって判断する目が重要です。
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＜編集後記＞
昨日は駿河屋の「つちからの会」の市原農園で無農薬の新タマネギの収穫でした！
午後はお客様にお贈りしたり、店頭販売したり、地元の皆さんに配ったり
スタッフ総出での作業でしたが、甘くて美味しい新タマネギは毎年好評です！
駿河屋を知らない人がまず最初に読む「駿河屋の想い」
駿河屋の九代目がお送りする、天然素材・自然素材住宅のホント
幸せの住まい作り最初の一歩を間違えない為の
★産直の厳選素材住宅 自然素材住宅・珪藻土・無垢の木なら創業1657年 駿河屋
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