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以前に書いたブログ
「マンションの管理会社と管理組合と大規模修繕のグレーなジレンマ」
は、多くの方に今でもお読み頂いているブログですが、Facebookなどでも沢山の反響を頂きました。
「大規模修繕の裏側」をすこしだけお伝えしたブログでしたが、建築の専門誌にズバリインタビューで語っている記事があったので、概要をまとめてお伝えしようと思います。
大規模修繕は主に管理組合と管理会社が契約する形態と、管理組合と工事業者が請け形態があります。
しかし大規模修繕は一般的に高額な工事になります。
建築業法では、6000万以上の工事では一級施工管理技士の資格者が、工事中に常駐しなければならないことになっています。
大手の管理会社さんは、そこらへんのルールは守ります。
施工の資格者を常駐させることが出来ないという理由もありますが、管理組合が契約した施工会社の管理をすることに重点を置いているからです。
しかし、中小の管理会社さんは工事も請け負うことがあります。
有資格者が常駐しなければいけないにも関わらず、常駐しない事があります。
工事自体は下請けに丸投げで利益をあげているのです。
工事を請け負っていなくても、施工会社に手数料を要求する会社もあるそうです。
管理会社は大規模修繕の契約に全く関係がないのに、自分の会社が管理する大規模修繕の工事業者にマージンを要求する会社があります。
工事業者は困って管理組合に相談すると言うと、マージンを要求してきた管理会社は「それは困る」という。
ちょっとおかしい話しですね。
「キックバック」をご存じですか？
ネットで検索するとすぐに出てきますが、「不正な払い戻し金」「リベート」などです。
こうしたお金が前提で、裏での契約が進められていることがあります。
マンションの管理組合が大規模修繕を検討する際に、最初に相談するのが大規模修繕の経験のあるコンサルや設計事務所です。（僕のとこもそうですが・・・）
そのコンサルや設計事務所が現状を調査して報告書をまとめ、工事の内容を決めて、数社の業者から見積もりをとります。
その見積もりに含まれる監理料、つまり設計事務所やコンサルが受け取る金額を、すごく安く書かせて、割安感を出す。
見積もりをする工事会社は全てコンサルや設計事務所の息のかかった会社ばかりで、受注する会社も順番で決まっている。
今回はＡ社ということであれば、Ｂ社やＣ社はＡ社より高い金額で出す。
Ａ社には受注したときのキックバック分を含ませておいて、結局コンサルや設計事務所が裏でお金を受け取る仕組みです。
コンサルには、自分が見積もりをとった業者以外で決めるなら、契約を解除するといい、それまでの業務費用を請求するところもあるそうです。
中には弁護士もしっかりとつけて、後処理をさせるところもあり恐ろしい限りです。
大規模修繕業界はとてもグレーな世界です。
僕自身が体験したことも含め、本当に辟易することもありました。
建築の施工に関しては、かなり厳しい法律やルールが整備されていますが、マンションの大規模修繕に関する契約や管理の形態についてはまだまだ発注者を保護する仕組みが出来上がっていません。
こうした話しを知ると、本当にマンションの住民の集まりでしか無い管理組合は、どこにどう相談したらわからないなると思います。
早く法整備が進むことを願うばかりです。
情報：リノベーション（フルリフォーム）産業新聞 トップインタビュー マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
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＜編集後記＞
先日はあるご縁のあった、福島の保育園に神棚の棚板をお贈りしてきました。
カワイイチビッコが全員で御礼を言う姿はとっても可愛かったです。
僕たちの愛する木が、末永くこの幼稚園の園児たちを、神様を支えながら見守ると思うと、とても嬉しいです。
自分の娘はあっという間に大人びてしまい、ちょっと寂しい気持ちです。
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