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皆さんの住んでいるマンションの長期修繕計画を見たことがありますか？
新築当初の長期修繕計画は、標準的な年数によって計画されているものです。
しかしこの年数は、実態に沿ったものでないため、修繕時期が短くなっている場合もあります。
今日はマンションの長期修繕計画の話しをします。
新築当初の長期修繕計画は、建物固有の劣化が反映されませんので、ごく一般的な年数で計画されています。
これは分譲会社や最初の管理会社から提示されることがほとんどです。
場合によっては、修繕のサイクルが短めだったり、計画している費用が高めだったりする場合もあります。
こうした計画は、建物の年数がたてばたつほど、実態との違いが発生することになります。
屋上防水は修繕時期は、分譲側から提示される修繕計画を見ると、10年から12年に設定してあることが多いです。
しかし屋上防水を10年から12年程度で全面改修しなければならない例はあまりありません。
よっぽど当初の施工がよくない限り、15年～18年程度まで耐えることができ、防水の上に保護コンクリートが施工されていれば、20年～25年が修繕の目安になります。
しかし、長期修繕計画の通り、新築から10年程度で改修工事をする管理組合が多いのが事実です。
また最近のマンションは特にあらたな仕様となっているため、昔の標準的な改修計画のまま時期を決定することは非常にもったいない事にもなりかねません。
場合によっては、施工不良による劣化が一般より早い段階で現れてくる時があります。
こうした時は早めに対策工事をしないと、劣化がどんどん進んでしまいます。
こうしたことから、新築当初からの長期修繕計画は、新築してから5年程度を目安に、現状を調査しながら見直すことが必要です。
5年という期間は、初期不良がおよそ出る時期なので、最初の大規模修繕をどのタイミングでしたらよいか目安となります。
そして、新築から5年を経過すれば、管理組合の運営組織も軌道にのりはじめる時期なので、大規模修繕の計画を進めやすくなる時期でもあります。
準備段階としては丁度良い時期です。
長期修繕計画は新築当初、分譲側から管理会社側が設定することが多いのですが、それをそのまま鵜呑みにしてはいけません。
新築後5年くらいで、建物の施工不良が表面化してくるので、マンションの状況を見ながら長期修繕計画の見直しが必要です。
特に一般的なサイクルだと短すぎる場合もあり、大切な修繕積立金を早めに切り崩すこととなってしまいます。
長期修繕計画は物件ごとに適正な時期がありますので、管理会社だけでなく、第三者的な専門家に相談しながら、正しい時期を見極めて下さい。
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＜編集後記＞
昨日はテラリウムづくりに挑戦しました！
駿河屋の木は天然乾燥で香りが良いので、テラリウムに使いたいとリクエストしてくださった方に、「僕もやりたいです！」とリクエストしたら、ワークショップに参加させてくれました。
うまく出来たでしょうか～？
この件はまたブログで報告します！
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駿河屋の九代目がお送りする、天然素材・自然素材住宅のホント
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