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中古住宅の購入は年代別の耐震・断熱性能を知り、リフォーム費用を計算する

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住宅は年代によっておおよその仕様が決まっています。

しれは建築基準法はすこしずつ法改正をしてきた歴史があります。

特に耐震の基準は、大きな地震が発生すると、改正が進められていますので、改正のたびに地震に強い構造となっていくわけです。

 

また、断熱などについても、法改正が繰り返されており、そうした建築基準法の変化の歴史を知ることで、中古の戸建住宅を購入するさいに、性能のおおよその目処をつけることが出来ます。

 

今日は年代別に戸建住宅をおおきく別けて、時代ごとの仕様を追ってみようと思います。

 

 

 

1981年5月以前の住宅

 

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1981年5月以前に建てられた建物は、現行の耐震基準ではなく「旧耐震」と言われている建物です。

行政の補助金を使って耐震補強出来る建物は、これに該当します。

 

現在の住宅と同じような耐震性能を確保するためには、耐震補強工事が必要となります。

おおよそ30坪程度の住宅で400万くらい。

これに屋根の瓦をスレートやガルバリウムなどの軽い材料に変える工事が必要になったり、基礎を補強したりする工事が必要となります。

 

断熱に関しては、入っていないか、壁だけに50ミリ程度のグラスウール(10K)が入っている程度で、天井や床下の断熱はされていません。

窓に関しては当然ながらシングルガラス

 

基礎には鉄筋が入っていません。

床下の湿気対策もされていません。

 

法律的に建て替えが出来ない場合や、文化的価値が高い場合には耐震補強を行いますが、そうでない場合には、建て替えを視野に入れて検討することが必要な建物です。

 

 

 

1981年6月から2000年5月に竣工した住宅

 

1981年の建築基準法の法改正で、地震に対する性能が大きく変わりました。

この年代からの住宅を「新耐震」と呼びます。

 

基礎は鉄筋を入れることが義務づけられ、布基礎と呼ばれる安定した形に変化しました。

 

1971年に省エネ法も制定されたことから、断熱に対する対策が普及しはじめた年代です。

壁と天井は50ミリのグラスウールが使われていることが多いです。

1993年には省エネ法が改正されたので、壁と天井の断熱材だけでなく、さらに床にも断熱材を入れることとなりました。

 

しかし、サッシは相変わらずシングルガラスです。

外壁には壁の中に入った湿気が抜ける通気をとっていないので、壁の中で結露が発生し、構造体を腐らせる住宅も存在していますので注意が必要です。

 

 

 

2000年6月以降に竣工した住宅

 

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2000年の建築基準法の改正では、壁の配置のバランスをみることが義務化されました。

また、柱や梁などの構造体における金物が規定されました。

 

また、1999年の省エネ法改正によって、次世代省エネ基準が定められたことによって、断熱性能の面でもおおきく性能が向上しました。

 

壁の中の湿気を逃がす透湿防水シートが普及したことで、壁の中の結露が減り、断熱施工ミスや劣化などによる構造体の腐朽も減りました。

 

断熱材は床、壁、天井の断熱が行われ、特に壁は100ミリの断熱材が標準仕様となりました。

 

しかし、窓は相変わらずシングルガラスのものが多いので、この年代を購入する場合には、ペアガラスへ変更するか、二重サッシなどに変えると、より断熱性能がアップします。

 

 

 

2003年以降に竣工した住宅

 

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2003年の建築基準法の法改正では、シックハウス対策が建材や施工方法で改善されました。

 

24時間換気が義務づけられたのもこの法改正以降です。

 

基礎は鉄筋コンクリート造のベタ基礎が増えてきました。

 

 

 

今日の「わかった!」

 

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戸建住宅は法律の変化のたびに、少しずつ性能が見直されてきました。

 

それは法改正という形ですので、年代によってあるていどはっきりと別れています。

 

皆さんは中古住宅を購入してリノベーションする際には、年代別の住宅の特徴をまず理解してください。

 

そして、耐震や断熱や気密なども含め、どの程度まで性能を上げていくのかをよく専門家と相談して下さい。

 

当然ながら、立地とコストのバランスもとらなければなりませんが、やみくもに立地とコストだけで戸建住宅を探すよりも、年代別の性能をしっかりと把握した上で、リフォームをどこまで行うのかもしっかりと考えて進めることが重要です。

 

 

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<編集後記>

今日の午後は不動産関連の勉強会です。

講習会が多くて予定調整が大変ですが、確実にスキルアップするし、なにより皆さんにお伝えできるネタも増えるので講習会はこうした勉強は結構好きです。

夜は大学院の同期3名で久しぶりの呑み会。

10月にトレイルランニングの大会に3名でエントリーしたので、初出場の1名の練習状況をチェックしてきます!

 

 

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