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中古マンション購入は「賃貸転換型マンション」は買ってはいけない

UPDATE:2017.01.17
CATEGORY:ブログ, マンションについて, 社長ブログ
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皆さんはマンションの購入時、何を基準に選んでいますか。

分譲当初から5年ほどは、価格の下落率が高く、お買い得とは言えません。

しかし、当初は分譲マンションではなく、賃貸マンションだったものが、分譲化されたものがあるのをご存じですか。

こうしたものは、一生の資産として購入するには、リスクが高くなります。

今日は「賃貸転換型マンション」についてお話しします。

 

「賃貸転換型マンション」とは

 

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「賃貸転換型マンション」とは、もともと分譲するために建てられたマンションではなく、もともとは賃貸マンションだったものを、分譲したものを言います。

これは賃貸マンションとして所有していたオーナーが、分譲会社に売却して、一般の市場に出てきたものです。

なので、分譲前にリフォームし、設備は分譲マンションクラスになっているとしても、構造体は賃貸クラスなのです。

 

「賃貸マンション」と「分譲マンション」の違い

 

「賃貸マンション」と「分譲マンション」の違いは、一言で言うと、構造体の違いです。

分譲マンションは個人の資産価値をアピールするために、壁や床などが分厚くつくられていたり、設備のメンテがしやすかったり、断熱性能を高くしたりしています。

しかし、賃貸マンションはその場しのぎの人が住む家なので、住民もあまり気にしません。

オーナーは当然ながら初期投資が安いほうが良いので、なるべく予算をかけずに新築しようとするはずです。

なので、そもそもの建築のスタートラインが全く別なので、品質も全く違うものと言ってもよいでしょう。

 

「賃貸転換型マンション」を買うことの恐ろしさ

 

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「賃貸転換型マンション」を買ってしまうことの恐ろしさは何でしょうか。

まず、先に述べたように、建築に関するスタートラインが違うこと。

それ以外には、メンテが遅れ遅れになっていること。

 

つまり、もともとオーナーが所有していた物件の為、修繕や営繕工事が遅れ遅れになりがちなのです。

見た目がそれほど悪くなってこなければ、通常の周期でメンテする建物も、遅れ気味になります。

意識が低いと、漏れたら直すという人もいるほどです。

建物は傷んでから直すより、痛む前に定期的に修繕を繰り返すほうが、圧倒的に建物にとっては良いのです。

 

また、もともと賃貸だったために、分譲マンションとして売り出されていても「修繕積立金」がたまっていないのです。

「修繕積立金」とは、分譲マンションでも住民が支払うべき積立金で、将来の防水や塗装など、建物を維持していくための営繕工事の積立金です。

 

「賃貸転換型マンション」かどうか見破る方法

 

そんな「賃貸転換型マンション」ですが、プロが見ればおおよそ検討がつきます。

でも素人でも見破る方法があります。

それは、理事会の総会議事録を見せてもらうのです。

 

普通の分譲マンションであれば、建物の築年数と同じか、一年分少ないくらいの回数の理事会の総会の回数となっています。

つまり、分譲マンションは完成、入居後にすぐに理事会が組織されるので、総会の回数も築年数と同等なのです。

 

しかし、「賃貸転換型マンション」は、もともと賃貸なので総会など開いていないのです。

総会が開かれるのは分譲されてからですので、その回数を確認すればすぐにわかります。

 

今日の「わかった!」

 

「賃貸転換型マンション」は、それほど多く市場に出回っておりませんが、万が一、そうしたものをつかんでしまうと、取り返しのつかないことになります。

物件購入にはプロの意見を聴きながら、こうしたリスクもさけて良い物件を購入して下さい。

 

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<編集後記>

昨日は久しぶりに高校や大学が同じ経営者の旧友2人と食事してきました。

2人とも事業承継の経営者で頑張っていて、たまにこうして近況報告をしています。

 

ちょっと気になったのが、病気に対する話題が増えてきたこと。

過去の精算(不摂生による病気の為の通院)の為に生きるのではなく、将来へ投資する、未来を楽しめるような生き方(健康管理や夢の実現など)

をしたいなぁと感じました・・・。

 

 

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