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中古マンションを購入で理想のリフォームを成功させる5つのこと

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「中古マンションを買ってリフォームしたいけど、どんな物件が自分の理想のリフォームを実現できるかわからない」

 

そんな方に向けてこの記事は書かれています。

 

こんにちは。

駿河屋の九代目当主 一桝靖人です。

今日は中古マンションを購入してリフォームやリノベーションをしたいと考えている方が、失敗しない方法を記事にまとめましたので、購入検討されている方は是非読んで下さいね。

 

僕が不動産事業をはじめた理由

 

僕が不動産事業を始めようと思った理由はただ1つです。

 

それは

 

「お客様の理想の暮らしを共有し、物件探しで失敗しないようにサポートするため」

 

です。

 

以前は僕自身がこだわりつくした自然由来の厳選素材で、お客様が購入した中古マンションで夢を実現させるのが僕たちの仕事でした。

 

しかし、中古マンションを購入されて駿河屋に相談に来るお客様の、理想の住まいを「家づくり羅針盤」でヒアリングしても、お客様の理想の住まいを実現させる物件は、もっと他に良い中古マンションがあったのではないか・・・。

 

と思ってしまうような中古マンションを購入された方のお仕事を何度かさせて頂きました。

 

 

 

過去のお客様の例

 

なぜ、そう思うのかと言うと

 

「壁構造のマンションを購入したために間取り変更できない」

「日当たり優先で選んだのに、目の前にマンション建築の可能性が高い」

「リフォームに予想外の費用がかかるマンションだった」

「将来の資産にならず、負債になる可能性のある物件」

「ライフプランを見直すとかなり無理が生じる可能性が高い」

 

などなど

 

中古マンションといえども、様々な問題に気づいてしまうのです。

 

つまり、

 

「建築のプロが介在しない状態でご自身の判断だけで物件を購入してしまった」

 

もしくは

 

「家づくり全般を掘り起こさないで広さや立地や価格だけで決めてしまった」

 

その為、本来相当吟味しなければならない項目までプロのアドバイスを得られないまま購入してしまったということです。

 

 

「ライフプラン」のシミュレーションの重要性

 

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大きな買い物である「中古マンションの購入」。

多くの方が中古マンションの購入とリフォームを同時にローンを組むため、30年以上にわたり返済をしつづけます。

 

30年もの間、ローンを支払い続けるのに、その間の家族の人数や収支をしっかりと予測や計画をたてない人がおりますが、間違い無く絶対に「ライフプラン」をシミュレーションしてみることをオススメしています。

 

ただのファイナンシャルプランナーではなく「ライフプラン」のプロに、出来るだけ細かい情報を伝え、現実に来るであろう未来を予測しながらたてる収支計画である「ライフプラン」は、中古マンション購入者である方の、将来の不安を事前に取り除くことができるのです。

 

無理のない収支計画は、将来の安心となります。

必ず「ライフプラン」のシミュレーションをして頂くことをオススメします。

 

※当社では野々宮さん、斎藤さんが対応いたします。

 

 

 

「家づくり羅針盤」の重要性

 

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中古マンションの購入は、つい「立地」や「価格」「築年数」「広さ」などで選んでしまいがちです。

 

しかし、本来はもっと厳密な「建築的調査」が必要なことは当然ながら、「家族の幸せの為の理想の住まいはどんな住まいなのか」ということを、最初にしっかりと掘り起こすことがとても大切なのです。

 

場合によってはマンションではなく戸建て住宅になるかもしれません。

広さではなく日当たりが優先されるかもしれません。

家庭菜園とガレージが必要が一番大事かもしれません。

逆に、日当たりよりも広いリビングが一番大事かもしれません。

 

その家族それぞれに、様々な大切な要素があって、それをしっかりと掘り起こし、認識しながら、はじめて物件探しをスタートするべきなのです。

 

 

「家族の理想」を共有した人と

 

中古マンション選びは、この「家族の理想」を共有した人に中古マンションを探してもらう必要があります。

当然ながら、あなたの探している中古マンションは、あなたの「家族の理想」を理解した人でないと、違う中古マンションを提案してくるからです。

 

それを共有することが出来る、最初の取り組みが「家づくり羅針盤」なのです。

 

なので、この「家づくり羅針盤」をしっかりと時間をかけて、ご自身やご家族の深層心理を掘り起こし、要素をしっかりと共有できる人と中古マンション探しをしなければ、違った物件が目の前に来たときに、「価格」「立地」「広さ」などで、「本当に理想の物件か」どうか判断つかないままに、契約してしまう可能性もあるのです。

 

逆に、本当に家族の理想を叶える中古マンションだったとしても、それに気づかずに目の前を通り過ぎてしまう可能性もあります。

 

だから、「家族の理想」を「家づくり羅針盤」で共有した人と中古マンション探しをすることがとても大事なのです。

 

 

 

建築的視点と不動産的視点

 

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中古マンションは「不動産」ですが、「建築物」でもあります。

不動産的要素についてアドバイスをもらっても、「建築的要素」についても的確なアドバイスがなければ購入に踏み切るのは危険です。

 

建築的視点とはどういうことかと言うと

 

「1階が駐車スペースになっているマンションは大型地震が起きた際に再生不能になる可能性が高い」

「物件毎にリフォームコストを正しくアドバイス出来る」

「望むマンションリフォームにかかるコストを把握出来る」

「賃貸転用分譲マンションではない」

「大規模修繕の適切な実行」

「配管や設備関連のチェック」

「耐用年数と購入者の居住年数」

等々

 

場合によっては「丁寧に作られたかどうか」すら分かります。

それは僕自身がマンション建築に携わってきた経験があるからです。

 

 

 

不動産会社さんが説明しない様々なこと

 

また、

 

不動産会社の担当者さんが説明しない、様々なことがあります。

これは、「説明しない」のではなく「知らないので説明できない」ことです。

 

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「建て替えの可能性」

「地下水位の高さ」

「ハザードマップと立地」

「断熱や気密の現状」

「修繕積立金の適切な収支」

等々

 

こうしたことは、不動産会社の担当者さんの業務では、資料を集めることが出来たとしても分析をすることは出来ません。

一般的な不動産知識の他にも様々な総合的知識がないと、的確なアドバイスは出来ないのです。

 

 

物件探しでハマる落とし穴

 

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皆さんが中古マンション探しをする際にハマる落とし穴は何でしょうか。

 

昔の不動産情報は、不動産屋さんだけが握っていた、とても限られた情報でした。

 

しかし

 

現代のインターネット社会では、情報が限りなくオープンになり、不動産の物件情報などは、インターネットで調べると結構でてきたりします。

 

中古マンション探しをしている人は、夜な夜なパソコンのモニターの前で中古物件探しをして、物件情報のあるウエブサイトの不動産会社へ、気になる物件を見つけるたびに問合せをしています。

 

不動産会社さんはどうでしょうか。

 

インターネット上に情報を掲載すると、興味のある様々な方からの問合せがあります。

 

しかし、

 

ネット上の情報だけで判断するのは素人には難しく、現地で内覧したとしても、納得して決めるにはなかなか至りません。

 

つまり、

 

不動産会社側からすれば「本気客」ではないのです。

 

また、

 

都度さまざまな不動産会社さんへ個別に連絡をとることで、本気度も伝わりづらくなります。

 

そもそも、「家づくり羅針盤」でご家族の欲求の掘り起こしをしていないので、本当に自分の夢を実現させる中古マンションがどういったものかがわかっていないのです。

 

なので、

 

物件をみても判断がつかず、結果として「ひやかし客」のようになってしまうのです。

 

本当は本気で探しているにも関わらず、プロの不動産会社さんからはなかなか相手にしてもらえない。

 

そういった状況に陥るのが「物件探しでハマる落とし穴」なのです。

 

 

 

物件探しは窓口の一本化を

 

中古マンションの「物件探しでハマる落とし穴」に落ちない為にはどうしたらよいのでしょうか。

 

それは、「窓口を一本化する」ということです。

 

信頼できる不動産会社さんを決め、窓口としてその担当者さんを通してしか中古マンションを買わないと決めることです。

 

それを「専属専任媒介契約」といいます。

 

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不動産売買の報酬は、金額によって変動しますが、中古マンションのような大きな金額の物件の場合には、3%+6万円+税と決まっています。

 

まれに仲介手数料を少なくするという会社もありますが、仲介業者同士で手数料を調整している会社もあります。

手数料が安くなっても、物件の購入費用が高くなっては意味がありません。

 

それよりも信頼できる不動産会社の担当者と「専属専任媒介契約」をしっかりと結び、信頼関係のもと物件探しの窓口になってもらうことです。

 

これによって物件探しで発生する様々な煩雑な作業から解放され、信頼ある方とともに中古マンション探しが出来るようになります。

 

当然ながら、ご自身のご家族の理想の住まいの形をよく理解した人に、一貫して依頼することが中古マンション探しで失敗しないコツです。

 

また、建築的視点を兼ね備えている方であれば、不動産と建築的視点の両方から物件をしっかりと精査してもらうことも重要です。

 

 

今日の「わかった!」

 

中古マンションを購入し、リフォームをしようと思っても、建築のプロではないので、間違った中古マンションを購入してしまい、理想のリフォームが実現できない人がいます。

 

その理由は、不動産のプロと素人である自分自身だけで購入を決断してしまうからです。

本来の住まい作りは家族の夢の理想の実現が一番大事です。

 

その為に家族の夢の掘り起こしをしないまま、ただ単に「価格」や「立地」や「広さ」などで選んでしまっては、夢の暮らしを実現できるわけがありません。

 

中古マンションの購入とリフォームを失敗しない為には繰り返しますが、

 

1)「家づくり羅針盤」で家族の幸せな未来の掘り起こしをする。

 

2)ライフプランのシミュレーションで無理ない幸せな未来の返済計画を知る

 

3)「家づくり羅針盤」で見えた未来を物件探しをする人と共有する

 

4)「不動産」と「建築」の視点を織り交ぜて総合的に物件判断をする

 

5)信頼できる会社(担当者)と専属専任媒介契約で窓口の一本化をする

 

 

以上の項目をしっかりと守り、皆さんの中古マンション購入&リフォームを是非成功させて下さい!

 

 

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<編集後記>

昨日から日光の中禅寺湖のほとりにカンヅメになっています。

 

次年度の事業計画策定のため、一年間で勉強したことやアイデア、本などを持ち込み、次年度の計画を練っています。

 

日光でやるのは初めてで、宿も初めてのお宿なのですが、和室をとってしまい、座り仕事メインなので結構苦労しています。

 

でも、早朝はトンビの鳴き声で目が覚めて、湖の潮騒?を聞きながら朝の座禅ができたりと、会社の喧騒をはなれてじっくり内省したり思考をめぐらせたりするのに、とてもよい環境です。

 

 

ちなみに宿泊者は僕ひとり・・・・。

次年度もたくさんの皆さんに喜んで頂ける取組をしっかりアウトプットして実現していきます!

 

 

 

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