中古マンションを購入して

リノベーションをしたいという方が

当社でもとても多くいらっしゃいます。

その際によく質問されるのが

「築年数何年が買い得ですか」

というもの

今日は中古マンションの築年数で

買い時なのは何年くらいか？

というお話しをします。

「他社さんでは一様に20年と言われました」

「20年がマンションの下落がおちつく時期だと聞きました」

おおよそ、このように他社さんからの

アドバイスを聞いてこられるようです。

その質問に対する僕の答えは

「２０年ときっちり言えるわけではない」

というもの。

マンションの一般的な価格の下落

マンションは新築を購入した瞬間から

一般的には価格が下落していきます。

そのカーブは新築であればあるほど急激で

年数がたつにつれて穏やかになってきます。

目安としては５年目までは急激に

１０年目まではすこし穏やかに

１５年目くらいには大分ゆるやかに

２０年目くらいまでおおよそ同じくらい

に下落していきます。

しかし、

まれに価格が上がるケースもありますが

たまたま景気の浮き沈みの影響で

中古マンション市場のなかで

ごく一部の物件などでありますが

一般的には極めて希です。

この下落のカーブは色々なウエブや

ブログなどで言われているので

この情報などをもとに各会社の皆さんが

アドバイスしてくださったのだと思います。

でも、この情報だけで

築２０年の物件を選んでしまうのは

ちょっと荒っぽい感じがします。

現在（２０１８年）で考えると

１９９８年の物件ということになりますからね。

建築基準法の法改正

２０００年の建築基準法の法改正で

建築に関わる法律が大きく変わりました。

特に「住宅性能表示制度」がスタートしたので

戸建住宅とともにマンションの基本性能も

大きく変化しました。

それ以前のマンションで

一時期とても多かった直床と呼ばれる

合板フローリングを直接床に貼ったり

天井のコンクリートの直接クロスを貼ったりして

天井高を稼ぐようなローコスト仕様が減り

二重床や二重天井が普及して

防音性能やリノベーション（フルリフォーム）のしやすさが

かなりアップしてきました。

断熱性能についてもデベロッパー各社

仕様を向上させてきました。

さらに言えば２００３年には

建築基準法によるシックハウス対策が

やっと少し前に進んだ年でもあります。

このように不動産の価値だけでは

はかれないのが実情です。

今日の｢わかった！｣

新築マンションの下落カーブは

一般的に５年で急激に下落し

１０ねんで少しおだやかになり

１５年でかなりおだやかになる

と言われています。

確かに資産価値的にはそうなのですが

それを鵜呑みにして

２０１８年現在、築２０年（１９９８年）の物件を

買うのが一番賢いか？

というとそうではありません。

マンションは不動産と建築の両面で

判断していかなければならないからです。

建築基準法の法改正によって

住宅の性能はどんどん進化してきています。

そうした法改正の節目をしっかりと見極めて

コストとのバランスをみながら

物件を決めましょう。

ちなみに中古マンションは

それだけでなく、

もっと様々な視点で選ばなければなりません。

２０年経過すると、施工不良箇所も

浮き彫りになってきたり

理事会の運営が健全か否かわかったり

修繕積立金と長期修繕計画も

みていかなければなりません。

当然ながら将来の環境変化や

市場のニーズなども考えて

資産価値の落ちない物件を選ぶことが

とても重要ですよね。

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＜編集後記＞

先日は、用事があって石垣島へ行ってきました。

久しぶりに先輩方とあって歓待を受けすぎましたが

用事は無事に完了したので

久しぶりに１日休んでダイビングをしてきました。

２年ぶりでしたがマンタに遭遇できましたよ～

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