中古マンション選びで重要なことは

価格や立地や間取りだけではありません。

 

今日は根本的に「良いマンションとは」について

大前提となる重要なポイントである

「良い中古マンションを見分ける基本的５つの視点」

についてお話しします。

 

 

良いマンションの条件とは

 

良いマンションの条件は

様々な要素が沢山あります。

 

不動産的視点にたって言えば

将来価格が暴落するような物件では

資産的にも不安ですし

 

将来的に人口が減っていくような

資産価値が落ちる可能性のある

物件に縛られるてしまっては

生活していくリスクすら高まります。

 

建築的視点で言えば

そもそも欠陥マンションや手抜き工事の

マンションだったらい

修繕費用が高くなってしまい

割安で購入できたとしても

結果的に高くつくこともあります。

 

建築と不動産の両方をわかっている私たちが

物件の善し悪しを判断する基準は多岐にわたりますが

一般の方でもわかりやすい

基本中の基本の５つのポイントをお伝えします。

 

 

「広さ」「価格」差が大きい部屋が混在していない

 

タワーマンションなどでありがちですが

上層階と下層階などで価格差が大きすぎて

世帯所得の全く違う部屋が混在するような

物件は避けたほうが良いです。

 

考え方や暮らしぶりが全く違うので

お互いに住みづらいですし

理事会なども考え方のギャップなどで

決まることも決まらないなど

合意形成して進めなければいけないマンションでは

長期的にみて資産価値を落とすことにもなりかねません。

 

ファミリータイプとワンルームが

混在している物件も同じことが言えます。

 

 

スケルトン・インフィル

 

マンションの建てかえは

非常に難しいのが一般的です。

一旦解体して建て替えることが

住民の金銭的にも差がありすぎて

話しがまとまらないからです。

 

そうしたなか

「いかに構造体を長持ちさせて

内部のリノベーション（フルリフォーム）、リノベーションを

しやすく作ってあるか」

ということがとても重要です。

 

これをスケルトン・インフィルといいます。

構造体と内装部分の耐用年数は違うので

内装部分の交換をしやすくつくるという

考え方です。

 

たとえば、二重床、二重天井などは

配管を施工しやすくつくられているという事です。

 

また、施工しやすいということだけでなく

水回りの移動のしやすさ

 

つまり

間取りの変更が柔軟に

出来ることにも繋がります。

 

家が放置、解体される理由は

「生活スタイルに合わなくなってきたから」

です。

 

いつの時代にもあった暮らしに

柔軟に適合できる構造であることが重要です。

 

 

無理の無いプランニング

 

最近の物件に多いのですが

むりくり企画したようなマンションは

避けた方がよいでしょう。

 

敷地がいびつな中に

無理に計画していたり

容積率一杯に計画したために

建物がいびつになっていたり。

敷地や建物に余裕が感じられなかったり。

 

計画に無理があると

かならずどこかにしわ寄せが来ます。

 

建物の形状がアンバランスだと

耐震性能も劣ってきます。

建築基準法はクリアしていても

実際の震災で受けるダメージは

バランスの良い建物と比較すると

全く違ってくる可能性が高いです。

 

 

いざとなったら貸せる・売れる

 

ようするに、需要のある物件

貸した時にいくらで貸

ということです。

 

購入してわずかな期間で

実家の両親の介護の為に

引越をしなければならなくなったり

転勤しなければならなくなったり、

 

または、

子育てが終わったので

もう少し小ぶりな部屋に移りたい等々

 

 

今の時代、将来が明確に見えないからこそ

縛り付けられるようなマンションではなく

自由に移動できるフットワークが軽い物件を

選ぶことがとても大切です。

 

階高が高い

 

ローコストマンションは

法律の限界内でいかに沢山分譲し

沢山利益を出すか考えてつくられています。

 

その為

階高を低くして、１階でも多く計画します。

そういったマンションは

階高を低く設定してあります。

 

階高に余裕をもって計画しているマンションは

全体的にも考えて作っている事が多いです。

１つの目安として２８００㎜以上を

基準とすると良いと思います。

 

今日の｢わかった！｣

 

中古マンション選びは

価格、築年数、間取り、立地

だけで選んではいけませんが

プロが見るところ多岐にわたり

専門性も高いために

一般の方ではわかりません。

 

しかし

 

最低限押さえておくべきポイントは

今日お話しした５つです。

 

ここをしっかり押さえ

プロのアドバイスをもらってください。

 

くれぐれも

価格、築年数、間取り、立地だけで

選ぶことのないように注意してください。

 

 

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＜編集後記＞

 

最近本格的に寒くなってきましたね～・・・。

 

先日は山形にある秘密基地が

豪雪被害をうけないように

冬仕度をしに行ってきました。

 

１人ではできないので

友人にも手伝ってもらうために

現地合流を約束して向かったのですが

 

まさに秋から冬にかわるタイミング

 

これはちょっと雪降るかもな～

なんて思っていたら、

 

 

予想以上の雪で友人の

ノーマルタイヤでは危険！

 

なので引き返すように連絡を入れて

僕だけ現地に向かいました！

 

現地到着して寒さに震えながら

１人でできる冬の準備をしてすぐに撤収！

 

４時間半かけて到着して

４時間半かけて帰ります・・・。

現地滞在時間３０分・・・・。

 

１２月中にもういちど行って

仲間と冬の準備をしないと

豪雪地帯なので小屋が

雪で潰されてしまうかもしれません！

 

頑張って時間つくらないと～・・・

 

 

 

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