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知っていて損は無いマンションの「買ってはいけない」

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中古マンションでも新築マンションでも

避けた方が無難なマンションというのがあります。

 

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重要なキーワードはいくつかありますが

「修繕積立金」

「議決権」

「理事会運営」

 

がとても大切です。

この3つを主軸にお話しさせて頂きます。

 

等価交換マンション

等価交換マンション

 

等価交換マンションとはどういったものか。

「非分譲」や「事業協力者住戸」などと

明記されている部屋がある物件です。

 

こうした物件は地主が提供する土地に

デベロッパーがマンションを建てて

土地代の代わりにマンションの住戸を渡す

というものです。

 

地主の場合、最上階の広い住戸を

設計し住んでいることがあります

 

等価交換式マンションでは

管理組合の運営がスムーズにいかない

ことがあります。

 

なぜなら管理組合は多数決で

運営を決めるのが一般的ですが

戸数と面積によって議決権が変化します。

 

なので、特定の住民が議決権を握っていると

民主的な運営がなされないことがあります。

 

特に持ち分割合が半数を超える場合には

他の住民は全く決めることが出来ない。

つまり過半数を持つ大株主と同じことになります。

 

半数を超えなくても、マンションは3/4以上の

賛成が必要とされる(区分所有法)為

1/4を超える議決権を所持していれば

拒否権を持つことになるからです。

 

一般的に用心した方がよい割合は

20%を超える場合と言われています。

 

トランクルームや駐車場を分譲している

トランクルームや駐車場を分譲している

 

こうした付帯設備を分譲しているのも

トラブルのもととなります。

権利関係が複雑になることで

もめることの原因となります。

 

できればこうした部分は専用として

使用料を払って借り、管理組合の

運営費とするのが本来の姿です。

 

そこをしっていて分譲するのはデベロッパーは

良心的とは言えないと思います。

 

駐車場代が無料

駐車場代が無料

 

どんな駐車場でも維持管理費が発生します。

無料とする場合、その費用は住民の

管理費を圧迫するはずです。

 

管理費や修繕積立金を圧迫し

マンションの営繕がスムーズに進まず

資産価値を下げてしまうことにも

なりかねません。

 

 

立体駐車場の空きが目立つ

立体駐車場は空きが目立つ

 

人口減少や若者の車離れが進んでいますが

立体駐車場は維持管理にとてもお金がかかります。

 

昔のように皆が車を所有する時代なら

良かったのですが

空きが目立つ立体駐車場は

点検、維持費ばかりが嵩むお荷物設備です。

 

こうしたお金のかかる設備が

空いているマンションは

管理組合の運営費や

修繕積立金が不足している場合があります。

 

集会室がない

集会室がない

 

余計な設備は不要ですが、

管理組合の健全な運営の為に

集会室は必要です。

 

集会室は役員の大切な打合せや

設計図書の保管にとても重要です。

 

場所がないというだけで

管理組合の運営が活発化しない

という弊害にも繋がります。

 

しかし最近はこうした集会室も

デベロッパーのコスト削減の為か

無い物件も出てきました。

 

 

まとめ

まとめ

 

結局分譲マンションで

風通しの良く、資産価値の落ちない物件は

管理組合の健全な運営と

潤沢な修繕積立金

この2つしかありません。

 

修繕積立金が不足すると、

適正な時期に適切な営繕が行われず

美観が損なわれるようになったり

設備や構造上の不具合が出ます。

 

そうした物件は資産価値が落ち

お金のある人はどんどん外に出て行くでしょう。

 

そうなると、益々資金不足となり

マンションがゴースト化していきます。

 

また、理事会運営の議決権の偏りは

とても居心地の悪いマンションとなります。

 

こうした事実を事前に知っておいて

購入の際にはよくチェックすることを

オススメします。

 

参考図書

マンション管理はこうして見直しなさい

廣田茂 著 ダイヤモンド社

 

過去に関連記事を書いてます。

 

「マンションは管理を買え」は本当 購入前チェックポイント

中古マンションを買ってリノベするなら確認すべき5つのポイント

マンションの寿命は二つの「管理」で変化する

知って損はないマンションの「買ってはいけない」

 

 

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<編集後記>

 このブログは7/31(金)に書いています。
これから沖縄出張などがあるので

書き溜めしています。
土日で用事を済ませて

月曜はダイビングをして帰ってきます。

沖縄の海に潜るのは初めてなので楽しみです。

 

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