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マンションの寿命は2つの「管理」で変化する

UPDATE:2015.08.06
CATEGORY:ブログ, マンションについて, 社長ブログ
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マンションの寿命はそもそも何年なんでしょうか?

 

財務省が定める減価償却期間は

60年なので60年が寿命だと

思っている方もいたり

 

35年ローンを組んで購入する方も多いので、

35年だと思っている方もいたりします。

 

実は寿命に関する考えかたはバラバラなんです。

 

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マンションの寿命は考え方で様々

マンションの寿命は考え方で様々

 

住宅の寿命については

様々な研究がされています。

 

2011年の「建物の平均寿命推計」では

人間の平均寿命を推計するのと

同じ方法を建物で採用すると

木造住宅の平均寿命は64年としています。

 

マンション(鉄筋コンクリート造)の

寿命も色々な研究がされています。

 

1979年

「建物の維持管理」では117年

 

2013年

「建物の平均寿命実態調査」では68年

 

1951年

「固定資産の耐用年数算定方式」では120年~150年

 

でも、

 

実際に鉄筋コンクリート造の

マンションを何棟も建てた

現場監督をしていた私が思うのは

 

新築工事の「現場管理」と、

新築後の「維持管理」で

耐用年数(寿命)は

まるっきり違ってくるということ。

 

新築工事の現場管理

新築工事の現場管理

 

鉄筋コンクリート造はサビに弱い鉄筋を

アルカリ性のコンクリートで包み込むことにより、

長い間鉄筋が錆びずに

強度を維持することができます。

 

ついでの話しですが

鉄筋は熱に弱いがコンクリートは熱につよい

鉄筋は曲げに強いが、コンクリートは曲げに弱い

 

などなど、

お互いの長所と短所を補っているという

優れた構造なんです。

 

なので、

建築業界の結婚式などは、

よく夫婦の仲を鉄筋コンクリートにたとえて

「お互いの長所を生かして素晴らしい家庭を築いて下さい」

というような

主賓挨拶をするような工事部長がいたりします・・・。

 

さて

話しを元にもどします。

 

こうした優れた夫婦のような構造の

鉄筋コンクリート造ですが

長年の風雨にさらされて

経年劣化により、

コンクリートが中性化してきます。

 

それが鉄筋まで到達すると、

内部の鉄筋を守れなくなり

サビが発生するんですね。

 

よく古い鉄筋コンクリート造の

建物の外壁が割れて

サビた鉄筋が見えている

建物がありますよね

 

あれは、

内部の鉄筋が中性化で錆びて、

サビにより体積が増えたことにより、

表面のコンクリートを割ってしまった状況なんです。

 

ここで大切になるのが

鉄筋からコンクリート表面までの距離です。

 

これを専門用語で

「かぶり厚さ」といいます。

 

だいたい外壁で

3㎝から4㎝くらいとされています。

 

しかし、

まれにかぶり厚さを

取れていない建物があります。

 

理由は様々で、

ここで伝えると非常に長くなるのですが

 

要するに「職人の技術不足」や

現場監督の「怠慢管理」「知識不足」によって

また、極端な工事期間の不足などが要因で

劣化に弱い建物になることが

あるということです。

 

維持管理

維持管理

 

「マンションは管理を買え」

という言葉もあるように

 

やはり、

しっかりとした管理会社は

修繕計画や積立金など

素晴らしい管理をしています。

 

それに比べて、

いい加減な管理会社のマンションや

希に、管理会社への支払いをしぶって、

 

自主管理にした一部のマンションは

やはり、修繕が遅れ気味になっており、

寿命をどんどん短くしているようです。

 

マンションの管理会社は重要です

 

業者との癒着もあり、

非常にグレーな業界ではありますが

管理という仕事をしっかり

やってくれる物件を選びましょう。

 

この2点について

しっかりしたマンションであれば

100年は十分にもつと言えます。

 

マンションは建て替えが難しい

マンションは建て替えが難しい

 

ちなみにマンションの建て替えについてですが

マンションは、基本的に建て替えが

非常に難しいと考えてよいでしょう。

 

法律で住民の4/5以上の賛成がないと

建て替えができないと言われる「マンション」。

住民の同意で建て替えしたという事例は

極めて少ないのが現状です。

 

特例措置で、

マンション建て替えで容積率などの

緩和などの話しももちあがっていますが

 

目の前のマンションが

建て替えでさらに巨大化したら

周辺住民が納得するとはあまり思えません。

 

そう考えると、

建て替えはあまり現実的ではないと思われます。

 

新築のマンションを勧めない僕ですが

中古マンションは、

先の2点も選ぶ際の重点項目となります。

 

なにより不動産会社さんとだけでなく、

建築のプロに同行してもらって

購入することが、とっても大切です。

 

過去に関連記事を書いてます。

 

「マンションは管理を買え」は本当 購入前チェックポイント

中古マンションを買ってリノベするなら確認すべき5つのポイント

マンションの寿命は二つの「管理」で変化する

知って損はないマンションの「買ってはいけない」

 

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<編集後記>

 ゼネコン時代、マンションを沢山建ててきました。
品質にとことんこだわりすぎて徹夜することもありました。

 

退職してもなお、そのマンションの近くを通ることがありますが

ついつい子供に会うような気持ちで見に行ってしまいます。

今でもしっかりと劣化することもなく建っている姿を見ると

なんとも言えない嬉しさがこみあげてきます。

 

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