皆さんこんにちは。

駿河屋の　一桝です。

 

マンションを購入する場合、まず新築か中古で迷うと思います。

 

過去に｢新築マンションを買ってはいけない｣セミナーをしていた僕ですが、理由はいくつもあります。

 

その1つは、新築の販売価格には広告費などが多くを占めていることなどがあります。

 

どこかのCMで、

 

｢新築マンションは鍵を開けた瞬間にどれだけ価値が落ちるかご存知ですか？｣

 

というフレーズがありました。

 

新築マンションの価格下落のカーブは築１０年くらいまで一気に下がり、残り５年から１０年でさらに下落していきます。

 

築２０年以降はじわじわ下がるか、場合によっては上昇します。

 

また、僕が一番伝えたいことは、

 

｢施工品質｣と｢コミニティー形成｣を見極めないと怖くて買えない。

 

という事です。

 

マンションは新築時こそピカピカに輝いて見えますが、

 

施工不良箇所は築１３年程度で実施される大規模修繕の実施結果を見るとはっきりと分かります。

 

１つの事例ですが、突貫工事で寒い時期に無理してタイルを貼ったりすると、あとで浮いてきます。

 

最悪なケースは、浮いたタイルが落下して、歩行者に被害を及ぼすのですが、そうなる前に張り替えをしなければなりません。

 

実はタイルの張り替えが異常に発生しているマンションというのが存在します。

 

当然ながら修繕積立金を食い潰してしまう要因にもなりますし、

 

こうした物件は他の施工管理もずさんではないか？と容易に想像できると思います。

 

それともう一つ

 

｢コミニティー形成｣とは管理組合のことです。

 

築年数のたったマンションは、管理組合も色々と経験を経て成熟してきています。

 

一般的にマンションは３０年～４０年先までの修繕の計画をたてています。

 

これを「長期修繕計画」と言います。

 

その際の工事費用も試算していて、計画的に修繕積立金を値上げしていくのですが、

 

管理組合によってはうまくリードできず、修繕資金が足りずに借金をしている場合もあります。

 

借金をしているマンションなんて買いたくないですよね。

 

実際にそうしたマンションは売りたくても売りづらくなってしまいます。

 

中古マンションは、そこらへんの管理組合の運営状況も確認してから購入することが出来るのです。

 

そうしたことが一通り見えるようになってくるのが、築１５年～２０年くらいです。

 

僕が買うならその年代のマンションを購入します。

 

新築マンションは、｢新品｣が欲しい人用のマンションです。

 

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