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中古マンション購入は「家づくり羅針盤」と「建築的視点」がカギ

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皆さんこんにちは。
駿河屋の九代目 一桝です。


僕が不動産業を始めた理由は、
中古マンションを購入されて
リノベーションの相談に来るお客様に対して
ある違和感を感じた事がきっかけでした。

それは、

駿河屋の「家づくり羅針盤」を使って
お客様の理想の暮らしを
浮き彫りにすればするほど、

「購入されたこの物件ではなかったのではないか」

「もっと他に良い物件があったのではないか」


そう感じるような事が何度もあったからです。


それは理想の物件だったのか


購入された物件を拝見すると

「壁構造のマンションを購入したために間取り変更できない」

「日当たり優先で選んだのに、目の前に建物がたって日当たりが悪くなる可能性が高い」

「リノベーション(フルリフォーム)に予想外の費用がかかるマンションだった」

「将来の資産にならず、負債になる可能性がある」

「ライフプランを見直すとかなり無理が生じる可能性が高い」


など、様々な問題に気づいてしまうのです。

つまり、

「建築やお金のプロが介在しない状態でご自身の判断だけで物件を購入してしまった」

もしくは

「家づくり全般を掘り起こさないで広さや立地や価格だけで決めてしまった」

その為、
本来相当吟味しなければならない
不動産物件の購入を
プロのアドバイスを得られないまま
購入してしまったということです。


ライフプランニングの重要性


大きな買い物である
「中古マンションの購入」。

多くの方が中古マンションの費用と
リノベーション(フルリフォーム)の費用
一括でローンを組み、30年以上にわたり
返済をしつづけます。

30年もの間ローンを支払い続けるのに、
その間の世帯収入や子供の教育費、
老後の資金や介護の問題まで
しっかりと予測や計画をたてないまま

銀行から借りられる金額で
物件を決めてしまう方もおられます。

これはとても危険なことです。
「ライフプランニング」をプロに依頼することを
私たちは強くオススメしています。

ただのファイナンシャルプランナーではなく
「ライフプランニング」のプロに、
出来るだけ細かい情報を伝え、
現実に来るであろう未来を
できるだけ正確に予測しながら
たてる収支予測である「ライフプランニング」は、

中古マンション購入において、
将来の不安を事前に
取り除くことができるのです。

無理のない収支計画は、
将来の安心となります。

住宅ローンを組む場合には
「ライフプランニング」をすることを
強くオススメします。
※当社では野々宮がお手伝いいたします。


「家づくり羅針盤」の重要性


中古マンションの購入は、
つい「立地」や「価格」「築年数」「広さ」
などで選んでしまいがちです。

しかし、

本来はもっと厳密な
「建築的調査」が必要なことは当然ながら、

「家族の幸せの為の理想の住まいはどんな住まいなのか」

ということを、最初にしっかりと
掘り起こすことがとても大切なのです。

場合によってはマンションではなく
戸建て住宅になるかもしれません。

広さではなく日当たりが
優先されるかもしれません。

もしかしたら日当たりの良い家庭菜園の
優先順位が高いかもしれません。

日当たりよりも広いリビングが
一番大事かもしれません。

その家族それぞれに、
様々な大切な要素があって、
それをしっかりと掘り起こし、
認識しながら、
はじめて物件探しをスタートするべきなのです。

※家づくり羅針盤とは

「家族の理想」を共有した人と


中古マンション選びは、
「家づくり羅針盤」を使って掘り起こした
「家族の理想」を共有した人に
中古マンション探しを手伝ってもらう事が大事です。

あなたの探している中古マンションは、
あなたの「家族の理想」を理解した人でないと、
違う中古マンションを提案してくるからです。

それを共有することが出来る、
最初の取り組みが「家づくり羅針盤」なのです。

なので、
この「家づくり羅針盤」をしっかりと時間をかけて、
ご自身やご家族の深層心理を掘り起こし、
要素をしっかりと共有できる人と
中古マンション探しをしなければ、
違った物件が目の前に来たときに、

「価格」「立地」「広さ」などで、
「本当に理想の物件か」どうか判断つかないままに、
契約してしまう可能性もあるのです。

逆に、本当に家族の理想を叶える
中古マンションだったとしても、
それに気づかずに目の前を
通り過ぎてしまう可能性もあります。

だから、
「家族の理想」を「家づくり羅針盤」で
共有した人と中古マンション探しを
することがとても大事なのです。

そうすることで理想の物件かどうかを
素早く判断し、購入の決断をすることにも繋がるのです。


建築的視点と不動産的視点

構造上致命的なコンクリートの割れ 絶対に買ってはいけない


中古マンションは「不動産」ですが、
「建築物」でもあります。

不動産的要素についてアドバイスをもらっても、
「建築的要素」についても
的確なアドバイスがなければ
購入に踏み切るのは危険です。

建築的視点とはどういうことかと言うと

「1階が駐車スペースになっているマンションは大型地震が起きた際に再生不能になる可能性が高い」

「物件毎にリノベーション(フルリフォーム)コストを正しくアドバイス出来る」

「望むマンションリノベーション(フルリフォーム)にかかるコストを把握出来る」

「賃貸転用分譲マンションではない」

「大規模修繕の適切な実行」

「配管や設備関連のチェック」

「耐用年数と購入者の居住年数」


等々です。

場合によっては
「丁寧に作られたかどうか」
「欠陥マンションでないか」
なども判断していかなければなりません。

それは僕自身がマンション建築に10年以上、
建築に30年携わってきた経験があるからです。


不動産会社が説明しない不都合な真実

タイルの張替が異常に多いマンション 絶対に買ってはいけない


不動産会社の担当者さんが説明しない、
様々なことがあります。

これは、「説明しない」のではなく
「知らないので説明できない」だったり
「不都合な真実は出来るだけ伏せておきたい」
からです。

例えば

「建て替えの可能性」
「地下水位の高さ」
「ハザードマップと立地」
「断熱や気密の状況」
「修繕積立金の適切な収支」


等々もそうです。

こうしたことは、
不動産会社の担当者さんの業務では、
資料を集めることが出来たとしても
分析をすることは出来ません。

一般的な不動産知識の他にも
様々な総合的知識がないと、
的確なアドバイスは出来ないのです。


物件探しでハマる落とし穴


皆さんが中古マンション探しをする際に
ハマる落とし穴があります。

昔の不動産情報は、
不動産屋さんだけが握っていた、
とても限られた情報でした。

しかし
現代のインターネット社会では、
情報が限りなくオープンになり、
不動産の物件情報などは、
インターネットで調べると
かなりの情報が得られます。

中古マンション探しをしている人は、
夜な夜なパソコンのモニターの前で
中古物件探しをして、
物件情報のあるウエブサイトの不動産会社へ、
気になる物件を見つけるたびに問合せをします。

不動産会社さんはどうでしょうか。

インターネット上に情報を掲載すると、
興味のある様々な方からの
問合せが多数よせられます。

しかし、
ネット上の情報だけで判断するのは素人には難しく、
現地で内覧したとしても、
納得して決めるにはなかなか至りません。

つまり、
不動産会社側からすれば
「本気客かどうかわからない」のです。

また、
都度さまざまな不動産会社さんへ
個別に連絡をとることで、
こちらの本気度も伝わりづらくなります。

そもそも、
「家づくり羅針盤」でご家族の理想の暮らし、
それを実現できる住まいを
掘り起こしをしていないので、

本当に自分の夢を実現させる中古マンションが
どういったものかがわかっていないので、
なんとなく良くても決断がつかない。

物件をいくら内見しても判断がつかず、
結果として「ひやかし客」のように
なってしまうのです。

本当は本気で探しているにも関わらず、
不動産会社さんからはなかなか
相手にしてもらえない。

そういった状況に陥るのが
「物件探しでハマる落とし穴」なのです。


物件探しは窓口の一本化を


「物件探しでハマる落とし穴」に落ちない為には
どうしたらよいのでしょうか。

それは、

「窓口を一本化する」

ということです。

信頼できる不動産会社さんを決め、
窓口としてその担当者さんを通してしか
中古マンションを買わないと決めることです。

それを
「専属専任媒介契約」もしくは
「専任媒介契約」といいます。

不動産売買の報酬は
物件価格によって変動します。
一般的に物件価格の
3%+6万円+税と決まっています。

まれに仲介手数料を安くする
という会社もありますが、
仲介業者同士で手数料を
調整している会社もあります。

手数料が安くなっても、
物件の購入費用が高くなっては
意味がありません。

それよりも信頼できる
不動産会社の担当者と「専任媒介契約」を
しっかりと結び、信頼関係のもと
物件探しの窓口になってもらうことです。

これによって物件探しで発生する
様々な煩雑な作業から解放され、
信頼ある方とともに
中古マンション探しが出来るようになります。

当然ながら、
ご自身のご家族の理想の住まいを
よく理解した人に、
一貫して依頼することが
中古マンション探しで失敗しないコツです。

また、
建築的視点を兼ね備えている方であれば、
不動産と建築的視点の両方から
物件をしっかりと精査してもらうことも重要です。


今日の「わかった!」


中古マンションを購入し、
リノベーション(フルリフォーム)をしようと思っても、
建築のプロではないので、
間違った中古マンションを購入してしまい、
理想のリノベーション(フルリフォーム)が
実現できない人がいます。

その理由は、
不動産のプロと素人である自分自身だけで
購入を決断してしまうからです。

本来の住まい作りの目的は
家族の夢の理想の実現です。

その為に家族の夢の掘り起こしをしないまま、
ただ単に「価格」や「立地」や「広さ」などで
選んでしまっては、
理想の暮らしを実現できるわけがありません。

中古マンションの購入とリノベーション(フルリフォーム)を
失敗しない為には繰り返しますが、

1)「家づくり羅針盤」で家族の幸せな未来の掘り起こしをする。
2)ライフプランのシミュレーションで無理ない幸せな未来の返済計画を知る
3)「家づくり羅針盤」で見えた未来を物件探しをする人と共有する
4)「不動産」と「建築」の視点を織り交ぜて総合的に物件判断をする
5)信頼できる会社(担当者)と専属専任媒介契約で窓口の一本化をする


以上の項目をしっかりと守り、
皆さんの中古マンション購入&リノベーション(フルリフォーム)を
是非成功させて下さい!


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<編集後記>






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