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マンション大規模修繕のグレーなジレンマ

RELEASE:2021.04.13
CATEGORY:ブログ, マンションについて, 社長ブログ
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皆さんこんにちは。

駿河屋の 一桝です。

 

マンションは外壁の塗装や屋上の防水、配管の交換などを劣化の度合いによって、管理会社が提案を行い、管理組合が合意をして工事が行われます。

 

劣化度合いの調査は専門の設計事務所が入ることも多く、建物の痛み具合を客観的に報告書にまとめてくれます。

 

この調査会社は管理会社からの紹介などもあります。

 

調査後、工事業者から見積もりをとり、工事実績や価格など総合的判断で工事の依頼先が決まります。

 

最終決定権は当然ながらお金を支払う「管理組合」です。

 

しかし、この「管理会社」と「設計事務所」と「工事業者」は裏で繋がっていることも多いです。

 

 

 

つながり方によって、裏のお金の動きは様々ですが、設計事務所は工事業者の見積もり価格を調整して、交代制で受注させたりもします。

 

設計事務所は管理会社に紹介料を支払ったりします。

 

この裏のお金は全て「受注金額」つまりマンションの修繕積立金が負担しています。

 

管理会社は日々の管理だけでなく、こうした工事(大規模修繕)で利益を上げるビジネスモデルなので、通常は新築後13年から14年くらいはノーメンテで可能なのを、10年で大規模修繕を提案してきたります。

 

 

こうした裏事情を知る管理組合は疑心暗鬼になり、管理会社に任せる費用がもったいないので「自主管理」に切り替えたりすることもあります。

 

「自主管理」になったマンションは、大規模修繕など大きなプロジェクトが進みづらく、修繕が遅れ気味になり、結果的に資産価値が下がってくることがあります。

 

反対に、大手管理会社に任せていると、短いスパンで工事を行うことになるのですが、結果的に建物の状態は良好に保たれ、資産価値を維持する結果となります。

 

これを僕は「マンションのグレーなジレンマ」と呼んでいます。

 

 

 

「マンションは管理を買え」という言葉をご存じですか。

 

これは、マンションは管理次第で資産価値が変わってくることを言い表した言葉です。

 

僕は以前、大手ゼネコンの下請けをしていた時代、こうした癒着を目の当たりにした事がありました。

 

でも、結果的にマンションの所有者にとっては、大手管理会社が営繕を早めにリードすることが、資産価値維持に貢献していることになっています。

 

以前にこんなブログをかいたら、業界の人から

 

「ここまで明らかにした文章を見たことない。是非一度お話しを伺わせてください」

 

と連絡をもらったことがあります。会いませんでしたが笑

 

ブログ:マンションの管理会社と管理組合と大規模修繕のグレーなジレンマ

https://surugaya-life.jp/blog/mansion_gray_dilemma/

 

なんだか納得いかないけど、もやもやしますねー・・・。

 

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