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中古住宅を購入と夢のリフォームを成功させる唯一の方法

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「中古住宅(マンション)探しって、建築のプロに見てもらったほうが安心じゃないの?」

 

「不動産屋さんと自分たちだけで、中古住宅購入を決めてしまって大丈夫なんだろうか?」

 

「リフォームやリノベーション予算を把握しないで中古住宅を買って予算オーバーにならない?」

 

この記事は、そんな不安を感じている方へ向けて書いています。

 

 

 

こんにちは。

駿河屋の一桝です。

 

今日の記事の目的とゴールは

 

「理想の住まいをイメージし、返済可能金額を把握して理想の物件を購入し、夢のリフォームを成功させる唯一の方法」

 

を理解することです。

 

駿河屋が不動産業をはじめたわけ

 

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皆さん、夢をもって理想の住まいを探しているのですが、たまにとても残念に思う物件購入をした方がおられます。

 

中古住宅(マンション)を購入してから来店されるお客様がまだまだ多いのですが、その物件では「思い描いた理想の住まいが実現できない」場合があります。

 

理由は様々ですが、いくつか過去の事例をお伝えしますと・・・

 

1)ツーバイフォーやハウスメーカーの規格住宅の為に、間取り変更が出来ない。

2)壁構造の鉄筋コンクリート造の為に、間取り変更が出来ない。

3)日当たりの良いマンションだが、将来日陰になる可能性が高い。

4)賃貸転換型マンションの為、外部音に悩まされる。

5)リフォームに想定外の費用がかかってしまう。

 

などなどでした。

 

私たち建築のプロが、中古住宅(マンション)探しのお手伝いも出来たら、こうした結果は招かなかったのではないかと強く思っていました。

 

そうした理由から、中古住宅(マンション)探しの段階から、「建築的視点」と「不動産的視点」の両方をもって、お手伝いが出来たらと考えて、不動産業を取得したのでした。

 

 

 

なぜ「夢を叶える物件」にめぐり逢えないのか

 

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皆さんが中古住宅(マンション)探しをするときに、どういった基準で探していますか?

 

それは「価格」「広さ」「間取り」「築年数」「立地」などではないでしょうか。

でも、家に求める価値はそれだけではないはずです。

 

個人個人や家族ごとで、住まい方は千差万別ですし、求めるものも違ってきます。

夫婦でさえ、家に求めるものは違うことも沢山あります。

そうしたことを、まず洗い出さないかぎり、「目的地の決まらない船旅」と一緒なのです。

 

また

 

中古住宅(マンション)の購入を最終的に決断する際に、「不安を感じていて決断に迷う」ということも理由の1つです。

不動産会社さんの担当者の話だけで、不動産や建築に素人の自分が決断することに不安があるからです。

 

なので、本当に理想の中古住宅(マンション)が目の前にあったとしても、気がつかない可能性もあるのです。

 

 

「家づくり羅針盤」をまず記入してみましょう

 

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私たちがまずオススメするのは「家づくり羅針盤」をご家族それぞれ一枚ずつ記入してみることです。

 

このシートは駿河屋オリジナルですが、毎年少しずつ改訂されてバージョンアップしてきています。

 

自分自身の暮らしや住まい方や趣味嗜好を洗い出して、客観的に見つめなおすことで、住まいに求める理想を浮き彫りにさせることが出来ます。

 

そうしたところから、物件の立地や日当たり、環境や広さなど、様々なことが見えてきますし、夫婦であれば、お互いの考え方に改めて気づくことができるのです。

 

また、「家づくり羅針盤」を作成することで、担当者が「理想の住まい」を共有することが出来ます。

それによって、物件探しに統一感が生まれてくるのです。

 

そして、中古住宅(マンション)を購入したあとの、リフォームやリノベーションの姿も共有できるので、物件価格と工事金額とのトータル金額がどれくらいかかるのかという試算をしながら中古住宅(マンション)探しを進めることができます。

 

情報が一本化することで、「理想の住まい」と「予算配分」をきっちりしながら安心して進めることが出来るということです。

 

 

 

「ライフプラン」をつくる

 

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次に「ライフプラン」の作成をオススメします。

 

簡単に言えば「ライフプラン」とは人生設計のことです。

人生設計とは、職業や結婚、生きがいや住まい、子育てや老後の暮らしなど、人生全体をどうしていくのかを主体的に考えて計画していくことです。

その中でも特に「お金」の面での生活設計をすることを、一般的に「ライフプラン」と呼んでいます。

 

住宅ローンの借入金額は、「ライフプラン」をもとに、自分自身が将来どれくらいのお金を必要としているのかを知り、住宅購入におけるローンの支払い可能額を知るという作業です。

 

これはウエブサイトなどで様々なサービスがありますが、出来ればファイナンシャルプランナーの方と、しっかりとしたものをつくり、安心してローン契約をすることが理想です。

 

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しっかりとした「ライフプラン」の作成には、おおむね以下のような情報が必要になります。

 

①役員収入、サラリーマンその他の収入

②月の支出(生活費)その他継続的な支出

③源泉徴収額(税引き前)または確定申告書

③住居費

④持ち家の場合は住居の固定資産税額

⑤住宅ローン残高、金利、残余期間(銀行から送られてくる残高証明)

⑥年金記録(年金特別便または年金定期便) 

⑧加入されている各種保険の内容(証券)

⑨車等のローンの返済表

 

こうした情報を反映させないライフプランは、あまり信頼して良い物とは言えません。

駿河屋でも無料のサービスを行っているので、是非活用してみてください。

 

 

 

物件探しのコツは「窓口の一本化」

 

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「家づくり羅針盤」で理想の住まい像を描き、「ライフプラン」で返済可能な金額を把握したら、いよいよ物件探しです。

 

ウエブ上には様々な物件情報がありますが、その1つ1つに皆さんが電話をして、アポイントを取り、初めての不動産会社の担当者さんと会い、物件を見て「購入判断」をするのはとてもストレスになるはずです。

 

また、飛び込みのような個別への内見依頼の為に、売り物件側の不動産会社さんの対応も、いまいち本気ではありません。

それは、そうしたお客様が日頃とても多いからです。

物件の購入の本気度がうまく伝わらないですし、皆さんも物件購入に不安で慎重だからです。

 

これでは中古住宅(マンション)探しにすぐに疲れてしまいます。

 

中古住宅(マンション)探しは、信頼できる不動産担当者を一人に絞り、その人を通じて物件を紹介してもらったり、ネットで見つけた気になる物件の内見のアポイントをとってもらったりすることが、皆さんの負担を減られることに繋がります。

 

また、特命での中古住宅(マンション)探しとなるため、担当者はしっかりと皆さんの想いを理解し、物件探しに協力してくれることでしょう。

 

仲介手数料を安く設定しているところもありますが、物件の値引き幅で調整していたりと、結局安くなってはいないこともあります。

特命で依頼をして、正しい仲介手数料を払うことは、皆さんの安心料にもなるということです。

 

 

 

現地内覧での「宅地建物取引士」と「一級建築士」からのアドバイス

 

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中古住宅(マンション)探しにおいて、現地を実際に見させてもらう、「内覧」や「内見」は、一般的にこうです。

 

約束の日時に現地へ行く

少し早めに担当者が来ていて換気をしている

内見者は各部屋や外観などを一通り見る

不動産担当者から「他にも検討している方がいる」と聞かされることもある。

こちらからの質問には「不動産担当者」は答えてくれるが、その他の情報はあまりない。

 

現地で得られる情報は、日当たりの雰囲気や近隣の状況くらいでしょうか。

あとは、入った時の雰囲気で決めてしまいそうになってしまいます。

 

でも、プロからみれば、これは極端に情報不足です。

事前に調べた情報とともに、現地の情報や、近隣の物件などと比較するなど、情報を多面的にとらえてから最終判断をしなければなりません。

 

•建物の劣化状況や簡易耐震診断

•周辺の環境や将来の環境変化の予測

•ハザードマップなどを利用した防災的視点での調査

•価格の適正判断や負債や資産となるか

•賃貸時の利回り

•理想のリフォームの可否判断

•100項目以上のチェック診断

 

簡単にあげただけでも上記の情報はとても大切です。

これを「宅地建物取引士」と「一級建築士」の視点からしっかりと確認することが出来れば安心できるでしょう。

 

 

今日の「わかった!」

 

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中古住宅(マンション)探しは

 

「理想の住まいをイメージし、返済可能金額を把握して理想の物件を購入し、夢のリフォームを成功させる方法を理解する」

 

ことからスタートしなければいけません。

 

「理想の住まいをイメージする」には「家づくり羅針盤」を作ることが重要です。

 

「返済可能金額を把握する」には「ライフプラン」の作成が欠かせません。

 

この2つを行うことで、ご自身が理想とする形をイメージしながら、無理のない返済計画にそった、住宅ローン借入額をつかむ事ができるのです。

 

あとは、信頼できる「建築の知識」と「不動産の知識」をしっかりともったプロとともに中古住宅(マンション)探しをすることで、「家づくり羅針盤」で描いた「理想の住まい」を共有しながら、全体予算をコントロールして、住まいづくり完成まで導いてくれるはずです。

 

 

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<編集後記>

 

メルマガでも書きましたが、先日は息子と東京ドームで野球の観戦をしてきました。

 

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僕よりよっぽど体格のよくなった高校球児の息子ととならんで、狭いベンチで野球観戦をするのは、結構ツライ状況でしたが、少しずつですが僕と会話をするようになってきた息子と二人で出かけられたのは、とっても嬉しかったです。

 

「跡取り」ということで、事業継承をうるさく言ったせいで、息子との距離は離れてしまいましたが、最近すこしずつ修復されてきています。

 

事業承継のことは、最近は全く言わないようにしていたのですが、高校二年で大学を理系にするか文系にするか決めなければいけないようでしたが、彼は数学が苦手にもかかわらず「理系」を選択し、頑張っているようです。

 

一度きりの人生を、様々なしがらみで決めてしまうという事と、もっと自由にさせてあげたい気持とのはざまで、いつも葛藤している僕ですが、せめて息子が「あとを継がせて欲しい」と言いたくなるような会社にしたいと、頑張っています。

 

そういえば、当社のYMHさんの娘さんが、「駿河屋で働きたい」と言ったとか言わなかったとか!?

 

いずれにしても、沢山の方に愛される会社作りを目指して頑張ります。

 

 

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