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鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数を決めるのは適切なメンテナンス以外にない

UPDATE:2016.02.02
CATEGORY:ブログ, マンションについて, 社長ブログ
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鉄筋コンクリート造のマンションの

耐用年数っていったいどれくらいなんだろう

皆さん当然気になるところだと思います。

 

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当然、お金さえかければどうにでも伸ばせるのでは?

そう考える方もいると思いますが

個人住宅ならまだしも、集合住宅であるマンションでは

そうした考え方は現実的ではありません。

 

マンションの物理的耐用年数

マンションの物理的耐用年数

 

マンションの物理的耐用年数は

相当な費用をかけたとしても、一定の住居としての

水準を保てなくなった状態と言えます。

安全の上でも不安が生じる状況では

耐用年数は過ぎたと判断することになるでしょう。

 

これは、適切なメンテナンスをしなかった場合や

一般的なメンテナンスをしても迎える状況もあります。

 

こうしたことを前提に、一般的な鉄筋コンクリート造の

マンションの物理的耐用年数を考えなければなりません。

 

建築学会の示す耐用年数

建築学会の示す耐用年数

 

日本建築学会は鉄筋コンクリート造のマンションの

耐用年数を高品質で100年以上、一般的には60年以上

としています。

 

これは、通常適切といわれるメンテナンスをした場合であり

構造体が一定の強度を保てなくなった時期です。

 

鉄筋コンクリート造の強度低下

鉄筋コンクリート造の強度低下

 

鉄筋コンクリート造は、酸に弱い鉄筋を

アルカリ性のコンクリートで包むことによって

劣化を防ぐ構造です。

 

また、熱に弱い鉄をコンクリートで守る。

曲げに弱いコンクリートを鉄で補う。

圧縮に強いコンクリートが鉄を守る。

 

などなど相互に助け合って強い構造を作っています。

 

しかし、空気中の二酸化炭素の影響によって

コンクリートがアルカリから中性になることで

コンクリートの中の鉄筋をサビさせてしまい

構造強度が低下していくのが、

強度低下のメカニズムです。

 

鉄筋が錆びると錆びで体積が増えて

コンクリートを内部から割ってしまう。

 

よく、錆びた鉄筋がコンクリートから覗いている

古い鉄筋コンクリート造を見たことがあると思いますが

それは、そういった原因なんですね。

 

建築学会が言う耐用年数はこうした現象を

1つの目安として年数を言っているのです。

 

高年齢の鉄筋コンクリートマンション

高年齢の鉄筋コンクリートマンション

 

年数のたった鉄筋コンクリートマンションとして

よく例にあげられるのが同潤会アパートです。

 

同潤会アパートとは

 

 

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同潤会アパート(どうじゅんかいアパート)は、財団法人同潤会大正時代末期から昭和時代初期にかけて東京横浜の各地に建設した鉄筋コンクリート造(RC造)集合住宅の総称である。

同潤会は1923年大正12年)に発生した関東大震災の復興支援のために設立された団体であり、同潤会アパートは耐久性を高めるべく鉄筋コンクリート構造で建設され、当時としては先進的な設計や装備がなされていた。

(wiki)

 

同潤会アパートは平成25年に全て

取り壊されており、現在は存在しておりません。

 

解体される前はどの同潤会アパートも劣化が進んでおり

バルコニーや出窓、庇などを中心に

コンクリート内部の鉄筋が部分的に露出していたり

ひびわれが発生していました。

 

これによって、視覚的にも構造耐力がかなり低下しているのが

十分確認することができる状態でした。

 

しかし、同潤会アパートは関東大震災の復興で建てられたものなので

戦中、戦後、払い下げ以降も十分なメンテナンスは

されてきませんでした。

 

十分なメンテナンスがされていれば

現在も物理的耐用年数を維持していた可能性は十分あります。

 

コンクリートの寿命は長い

コンクリートの寿命は長い

 

コンクリートが二酸化炭素や酸性雨などの影響で

中性化しても、コンクリートそのものの強度は落ちません。

 

中性化したコンクリートの中にある鉄筋も

コンクリートの水分量によっては

コンクリートを押し出して破壊するまで錆びが

進行するまでには至らないと専門家は言います。

 

つまり、鉄筋コンクリート造のマンションは

年数が経過して二酸化炭素や酸性雨などの影響で

中性化が進行したとしても、

コンクリート内部の水分量を一定以下に保てば

(メンテで防水性を保持すれば)

 

コンクリートを破壊してしまうような鉄筋の劣化には至らずに

適切なメンテナンスによって飛躍敵に耐用年数を伸ばせる

可能性をもっている構造体だと言えます。

 

今日の「わかった!」

今日の「わかった!」

 

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は

いろいろな方から質問を受けたりしますが

適切なメンテナンスを行えば、十分寿命を延ばすことが可能です。

 

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しかし、一般的に住宅建築は

建物自体の形状や使い勝手などが時代に合わなくなってきた

という理由で取り壊されることが多いのです。

 

その点、マンションに関しては内部はいかようにでも

作り替えることが出来るような構造となっているので

そうした、長期的視点にたったうえで

内部の作り替えを前提としたマンションも増えています。

 

そうしたマンションを適切にメンテナンスすることが出来れば

長く時代を受け継ぐようなマンションに出来るのです。

 

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